第一章 房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國(guó)外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。

房地產(chǎn)是人類(lèi)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 [
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性：

1．不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。

2．房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。

3．品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。

4．價(jià)值的高大性。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買(mǎi)得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素。

5．使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。

6．供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。 

7．用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。

8．價(jià)值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周?chē)h(huán)境的狀況。
第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、   房地產(chǎn)知識(shí)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

１．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司類(lèi)別及功能

1）內(nèi) 資(境內(nèi)投資主體設(shè)立的)綜合性開(kāi)發(fā)公司――可不斷開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目

項(xiàng)目公司――只為了一個(gè)項(xiàng)目或?yàn)槎鄠€(gè)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，不再具備再開(kāi)發(fā)資源。

2）外 資(境外投資主體設(shè)立的,包括中外合資企業(yè),中外合作企業(yè))綜合性開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目公司

２．按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí)

一級(jí)：注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率

達(dá)100％；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相

當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等； 
二級(jí)：注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)

100％；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等；

三級(jí)：注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)

100％；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

四級(jí)：注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率

達(dá)100％等。

（二）土地

以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣(mài)方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣(mài)。

土地的使用年限

使用類(lèi)型           年限

居住             70年

工業(yè)             50年

教育、科技、文化、體育            50年

辦公樓、綜合樓          50年

旅游、娛樂(lè)            40年

土地出讓金構(gòu)成因素：

地段等級(jí)、面積、土地開(kāi)發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場(chǎng)供求關(guān)系

（三）物業(yè)種類(lèi)：

商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。

二手房：非開(kāi)發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買(mǎi)人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行g(shù)ov ement指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房；按市g(shù)ov ement規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房。

安居房：屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類(lèi)。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)４平方米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由gov ement補(bǔ)貼的非盈利性住房。

直管房：是指由gov ement接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由gov ement房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。

自管房：是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。 

二、   房地產(chǎn)專業(yè)名詞

ξ 預(yù)售契約：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買(mǎi)家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。

ξ 購(gòu)房抵押合同：如買(mǎi)家以按揭形式買(mǎi)樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購(gòu)房抵押合同，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。

ξ 產(chǎn)權(quán)證：物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。

ξ 房屋所有權(quán)證：是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。

ξ 契 證：是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。

ξ 土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。

ξ 宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。

ξ 住 宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。

ξ 寫(xiě)字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。

ξ 廠 房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫(xiě)字樓存在一定差別，如承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗?/p>

ξ 臨街鋪：作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門(mén)戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。

ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過(guò)18層）。

ξ 一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。

ξ 多 層：指7—9層以下的住宅，該類(lèi)樓宇不帶電梯。

ξ 別 墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。

ξ 復(fù) 式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。

ξ 單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在30個(gè)平方米以下。

ξ 服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。

ξ 現(xiàn) 樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。

ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。