淺談對(duì)建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的認(rèn)識(shí)

 

 

　  在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，向科學(xué)管理要效益，是提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、效益意識(shí)的一種行之有效的科學(xué)管理方法。
　　一、建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)
　　建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)是工期長(zhǎng)、核算復(fù)雜，它的成本管理應(yīng)該是一個(gè)全員、全方位、全過(guò)程、全環(huán)節(jié)的管理。要合理組織安排每一類工作人員的協(xié)調(diào)工作，同時(shí)也要宏觀控制和安排施工過(guò)程的每一環(huán)節(jié)和步驟，保證施工的順利進(jìn)行。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心，而成本管理則是財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益的有效保證。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的成本管理必須采用現(xiàn)代管理手段，建立成本預(yù)算、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核為主要內(nèi)容的新的成本管理體系。
　　二、建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的缺陷及問(wèn)題
　　(一)成本核算體制、成本管理的方法落后
　　建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)管理不到位，工程干完后成本才被反映出來(lái)。這種成本管理方法不能及時(shí)收集、傳遞、處理、儲(chǔ)存生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，對(duì)成本信息做到正確的選擇與使用，不能及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問(wèn)題及原因。難以對(duì)癥下藥。另外還容易存在著會(huì)計(jì)信息失真等諸多問(wèn)題。
　　(二)成本管理的內(nèi)容不全面
　　一些企業(yè)對(duì)成本管理內(nèi)容的認(rèn)識(shí)仍然局限于傳統(tǒng)觀念之中。認(rèn)為成本管理就是管施工過(guò)程中的制造成本費(fèi)用(人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、等)核算。缺乏對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的成本管理，預(yù)算管理和成本管理脫節(jié)，管理費(fèi)用居高不下，造成非制造成本失控，成本直線上升。
　　(三)成本管理意識(shí)淡薄
　　企業(yè)成本管理普遍存在著：重事后輕事前；重靜態(tài)輕動(dòng)態(tài)；重短期輕長(zhǎng)遠(yuǎn)；重?cái)?shù)量輕質(zhì)量；重局部輕全局；重具體輕宏觀；重現(xiàn)象輕本質(zhì)；重內(nèi)部輕外部；重戰(zhàn)術(shù)輕戰(zhàn)略的弊病。習(xí)慣于按傳統(tǒng)思想觀念想問(wèn)題、辦事情，靠完成產(chǎn)值，擴(kuò)大投資，提高售價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。因此，企業(yè)一方面要防止因產(chǎn)值規(guī)模而造成資源浪費(fèi)；另一方面也要防止因盲目擴(kuò)展規(guī)模，廣種薄收或廣種不收，使企業(yè)陷入粗放管理的困境。
　　三、建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施
　　現(xiàn)代成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要多方面配合配合和協(xié)調(diào)，從事前、事中、事后三個(gè)角度進(jìn)行控制管理。

　　(一)搞好成本預(yù)測(cè)，編制成本計(jì)劃，樹(shù)立新的成本管理理念
　　建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍，必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算，建立預(yù)測(cè)模型。選擇成本預(yù)測(cè)方法，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，制定目標(biāo)成本。通過(guò)成本預(yù)測(cè)可以使項(xiàng)目經(jīng)理部在工程項(xiàng)目未施工之前，就已在項(xiàng)目利潤(rùn)的高低上有初步的了解，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，并能夠在施工項(xiàng)目成本形成過(guò)程中，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見(jiàn)性。
　　成本管理由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決定成本，逐漸向成本干預(yù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)拓型成本管理方向發(fā)展；向企業(yè)的預(yù)測(cè)決策領(lǐng)域滲透；向技術(shù)質(zhì)量管理等方面擴(kuò)展。樹(shù)立新的成本管理理念將是搞好企業(yè)成本管理工作的前提條件。
　　(二)建立責(zé)任成本中心
　　建筑施工的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本管理責(zé)任不明確的現(xiàn)象，項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門的事情，而實(shí)際上財(cái)務(wù)部的人員對(duì)施工技術(shù)不是非常精通，根本無(wú)法控制成本。建立責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的責(zé)任成本中心是控制成本的有效措施。
　　建立工程項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)評(píng)估制度，科學(xué)合理地確定各項(xiàng)目標(biāo)成本指標(biāo)、是現(xiàn)代企業(yè)成本管理的特征。
　　建立縱向到底、橫向到位的目標(biāo)成本管理體系，在制定目標(biāo)成本時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)實(shí)際，通過(guò)成本預(yù)測(cè)，考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件，擬定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)成本，力求符合實(shí)際，貼近實(shí)際，具有可控性。簽訂縱向到企業(yè)法人項(xiàng)目經(jīng)理部各班組、個(gè)人；橫向到企業(yè)法人(項(xiàng)目經(jīng)理、書(shū)記)各分管領(lǐng)導(dǎo)各業(yè)務(wù)部門個(gè)人的目標(biāo)責(zé)任合同。按照獎(jiǎng)罰對(duì)等的原則，實(shí)施重獎(jiǎng)重罰，真正形成全員、全方位、全過(guò)程的立體式動(dòng)態(tài)成本管理，不斷提高成本效益，實(shí)現(xiàn)資本的保值增值。
　　(三)加強(qiáng)成本管理的過(guò)程控制
　　1、嚴(yán)把資金控制關(guān)
　　建筑施工的房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，墊付資金量大，資金回籠速度相對(duì)于一般性生產(chǎn)企業(yè)也慢得多，因此資金控制是成本控制的重要一環(huán)，以防止出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象。資金控制一方面要求公司經(jīng)營(yíng)流程的合理化，另一方面，控制開(kāi)發(fā)周期也至關(guān)重要。
　　2、制定各種材料的消耗定額，把好材料采購(gòu)關(guān)
　　建筑施工的房地產(chǎn)企業(yè)成本中材料是整個(gè)房屋成本的重中之重，材料成本一般占到整個(gè)工程成本的65%左右，制定各種材料的消耗定額，搞好材料成本控制對(duì)降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益有重要作用。
　　3、嚴(yán)格材料收發(fā)手續(xù)
　　對(duì)進(jìn)場(chǎng)的各種材料,由現(xiàn)場(chǎng)材料管理員認(rèn)真檢查,與材料的型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)核對(duì)無(wú)誤后,填寫(xiě)材料入庫(kù)單,為加強(qiáng)監(jiān)督作用,入庫(kù)單上必須有兩人以上簽字方為有效。采取必要的經(jīng)濟(jì)手段,鼓勵(lì)各施工班組及施工人員回收再利用廢舊材料,配合以相關(guān)的競(jìng)賽活動(dòng),推行收舊利廢工作日常化,保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　4、加強(qiáng)人工費(fèi)的核算和管理
　　建立一支專業(yè)技術(shù)水平高,人員穩(wěn)定,技術(shù)工種齊全的勞務(wù)隊(duì)伍,必要時(shí)也可采取公開(kāi)招標(biāo)等形式選拔合格的施工隊(duì)伍,可以提供工作效率,縮短工期,降低人工費(fèi)的支出。
　　5、加強(qiáng)質(zhì)量管理,采用新設(shè)備新技術(shù)
　　質(zhì)量是企業(yè)生存的必要條件。要想實(shí)現(xiàn)最低質(zhì)量成本就應(yīng)該嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工,提高工程質(zhì)量的一次成優(yōu)率,盡量避免窩工、返工所帶來(lái)的損失。隨著施工技術(shù)的不斷發(fā)展,施工過(guò)程中使用一些新的技術(shù)和設(shè)備,可以節(jié)省材料和節(jié)約時(shí)間,大大的削減工程成本,縮短工期,生產(chǎn)出高質(zhì)量高技術(shù)的精品工程,樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
　　6、建立完善的內(nèi)部控制制度
　　項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)緊密結(jié)合工程的特點(diǎn),制定出合理可行的控制依據(jù),建立起具有約束和激勵(lì)雙重作用的內(nèi)部控制制度。
　　7、做好預(yù)算成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析
　　項(xiàng)目完成后,立即將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核,評(píng)定施工項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績(jī),并依次給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。
　　規(guī)范成本構(gòu)成和形成機(jī)制,提高成本報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性,堵塞成本管理中的各項(xiàng)漏洞,努力實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量、高效益的發(fā)展戰(zhàn)略,推動(dòng)建筑施工的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,使企業(yè)的發(fā)展邁上一個(gè)新臺(tái)階。