樓盤定價(jià)方法
一、成本導(dǎo)向定價(jià)法
1、成本價(jià)成定價(jià)法：
就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。
產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價(jià)成率）
2、目標(biāo)收益定價(jià)法
是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。
3、售價(jià)加成定價(jià)法
以產(chǎn)品的最后銷售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。
單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1-價(jià)成率）
二、需求導(dǎo)向定價(jià)
1、理解值定價(jià)法
是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。
2、區(qū)分需求定價(jià)法
是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力、不同購(gòu)買低點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)
三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)
1、隨行就市定價(jià)法
就是企業(yè)是自己的商品價(jià)格跟上同行業(yè)的平均水平。
2、追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法
有實(shí)力的公司，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。
四、可比樓盤定價(jià)法
根據(jù)可比性樓盤較強(qiáng)的樓盤的價(jià)格來(lái)定價(jià)。
表一、定級(jí)因素、指標(biāo)與分值
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定級(jí)因素
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指標(biāo)
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分值
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位置
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A、距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近，B、商業(yè)為臨街或背街，C、寫字樓為臨街或背街，D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近
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A、最差（遠(yuǎn)）1，B、很差（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
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價(jià)格
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A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少C、價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)
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A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5
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配套
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A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地
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A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
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物業(yè)管理
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A、保安B、清潔衛(wèi)生C、機(jī)電D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況E、物業(yè)管理費(fèi)F、是否人車分流G、物業(yè)管理商資質(zhì)
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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建筑質(zhì)量
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A、是否漏雨水B、門窗封閉情況C、內(nèi)墻D、地板E、排水管道
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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交通
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A、大中小巴士路線數(shù)量B、距公交站遠(yuǎn)近C、站點(diǎn)數(shù)量D、大中小巴舒適程度
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A、最少（遠(yuǎn)）1，B、很少（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5
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城市規(guī)劃
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A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）B、規(guī)劃完善程度C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度D、規(guī)劃現(xiàn)狀
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A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
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樓盤規(guī)模
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A、總建筑面積B、總占地C、戶數(shù)
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A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5
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朝向
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A、按方向B、按山景C、按海景D、視野
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A、西（西北、西南）1，B、東（東南、東北）2，C、北（東北、西北）3，D、南（東南、西南）
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外觀
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A、是否醒目B、是否新穎C、是否高檔D、感官舒適程度
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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室內(nèi)裝修
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A、高檔B、實(shí)用C、功能是否完善D、質(zhì)量是否可靠
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A、最差（遠(yuǎn)）1，B、很差（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
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環(huán)保
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A、空氣B、噪音C、廢物D、廢水
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)
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A、資產(chǎn)資質(zhì)B、開發(fā)樓盤多少C、樓盤質(zhì)量D、其他
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A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
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付款方式
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A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌
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A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
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戶型設(shè)計(jì)
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A、客廳與臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系C、是否有暗房D、實(shí)用率大小
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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銷售情況
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A、銷售進(jìn)度B、銷售率C、尾盤現(xiàn)狀
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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廣告
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A、版面大小B、廣告頻率C、廣告創(chuàng)意
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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停車位數(shù)量
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A、停車位數(shù)量B、住戶方便程度
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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表二、可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表
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權(quán)重
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序號(hào)
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樓盤名稱
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樓盤名稱
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樓盤名稱
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備注
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位置0.5
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1
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價(jià)格0.5
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2
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配套0.4
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3
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物業(yè)管理0.3
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4
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建筑質(zhì)量0.3
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5
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交通0.3
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6
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城市規(guī)劃0.3
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7
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樓盤規(guī)模0.3
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8
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朝向0.3
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9
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外觀0.1
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10
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室內(nèi)裝飾0.2
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11
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環(huán)保0.2
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12
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發(fā)展商信譽(yù)0.1
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13
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付款方式0.2
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14
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戶型設(shè)計(jì)0.1
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15
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銷售情況0.1
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16
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廣告0.1
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17
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停車位數(shù)量0.1
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18
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合計(jì)
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樓盤因素定級(jí)公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
樓盤價(jià)格=樓盤權(quán)重后得分/可比樓盤權(quán)重后得分*可比樓盤價(jià)格
由此算出樓盤價(jià)格
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