42、 關(guān)于土地增值稅的問題

發(fā)布日期：2007年12月05日

問題內(nèi)容：

　　尊敬的稅官：您好！請教一個關(guān)于土地增值稅的問題： A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認價為2000萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進行土地增值稅清算。我們認為B房地產(chǎn)公司在清算土地增值稅時土地的扣除成本應為2000萬元。理由是：財政部　國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字［1995］048號第一條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資,聯(lián)營的征免稅問題 對于以房地產(chǎn)進行投資,聯(lián)營的,投資,聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資,聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅.對投資,聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅” 雖然財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號第五條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 　　六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。 ” 但該文件是自2006年3月2日起執(zhí)行，所以我們認為對2005年10月的行為不應追溯。但稅務機關(guān)的檢查人員認為B房地產(chǎn)公司在清算土地增值稅時土地的扣除成本應為1000萬元。理由是：財稅字［1995］048號第一條規(guī)定的是暫免征收土地增值稅.對投資,聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅”，該文件不是說免稅，只是說投資環(huán)節(jié)不征稅，而是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時要再征回稅款。所以清算土地增值稅時的扣除成本只認可購買原價1000萬元。請問哪種做法是正確的。請給出具體的文件規(guī)定。非常感謝！

回復意見：

您好：

　　您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復如下：

　　根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]48號文件第一條：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅”的規(guī)定。我們認為：以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，后又將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，在土地增值稅清算時，應以其原投資、聯(lián)營者為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為扣除項目中取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　上述回復僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關(guān)咨詢。

　　歡迎您再次提問。

國家稅務總局