□鄭 冰

　　近來，隨著房價(jià)的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”吸引了越來越多人購買。集體土地房屋權(quán)利瑕疵的根源是現(xiàn)行法律對農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。

　　根據(jù)土地管理法規(guī)定，集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依照法律規(guī)定的方式對集體所有的土地進(jìn)行開發(fā)利用，對集體土地所享有的占有、使用和收益的權(quán)利，集體土地使用權(quán)具有以下特征：（1）集體土地使用權(quán)的主體主要是農(nóng)村集體組織的成員。在我國集體土地所有權(quán)的主體具有團(tuán)體性，土地屬于農(nóng)村集體共同所有，國家實(shí)行保護(hù)農(nóng)村土地的政策，集體土地使用權(quán)的體限定為農(nóng)村集體組織成員，可以起到保護(hù)耕地，防止變更土地用途的作用。（2）集體土地使用權(quán)的形式有宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、自留地、自留山使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)和農(nóng)村公用事業(yè)用地使用權(quán)。（3）集體土地使用權(quán)是有期限的，對于符合一定的法定條件，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回集體土地使用權(quán)。（4）集體土地使用權(quán)在行使時(shí)會受到諸多的限制，集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的鄉(xiāng)村企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況除外。

　　傳統(tǒng)理論認(rèn)為，農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)具有屬人性特征，依附于農(nóng)民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的社員權(quán)，因此不能自行轉(zhuǎn)讓，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》更是明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。上述規(guī)定，表面上維護(hù)了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的保有，實(shí)際上卻阻斷了農(nóng)民自由處分土地使用權(quán)獲取土地升值收益的權(quán)利，與之相對的是地方政府和開發(fā)商可以輕易征收、征用農(nóng)村集體土地進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，集體土地升值的收益變相被瓜分。另外，由于房地產(chǎn)經(jīng)營壟斷在開發(fā)商手中，房價(jià)以與國民收入不成比例的速度飛速增長，這是城市居民明知小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)仍然進(jìn)行購買的現(xiàn)實(shí)原因。