社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。

         同樣容積率的項目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為4的項目應該是塔樓林立，空間局促。南城名盤朗琴園，容積率高達4，大量的東西向布局提升了板樓建筑形式的容積率。
 

        這種高容積率的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤回報。在其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項目上，我們看到了類似的規(guī)劃布局思路。

  容積率與建筑密度
 

        容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大?。唤ㄖ芏确从沉送煌恋厣峡瞻酌娣e即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時，項目的品質(zhì)有可能差別很大。
 

        位于亦莊的瀛海名居項目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項目沒有強調(diào)私有花園、頂天立地等普通的低密度概念，而是把社區(qū)品位營造的重點放在了園林與建筑造型上，力圖營造全新的原汁原味的地中海風格。

 

        位于東南四環(huán)邊上的觀筑庭院項目，容積率與瀛海名居同為0.88，建筑類型以TOWNHOUSE為主，較為常規(guī)的產(chǎn)品類型使得其在地理位置上雖然比瀛海名居更優(yōu)越，但是價格卻比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一個例子是與瀛海名居近在咫尺的卡爾生活館，低密度部分為TOWNHOUSE，容積率為0.62，遠比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑風格上卻沒有瀛海名居更出彩，所以在單價上比瀛海名居還低了近20％。

       建筑密度是一個常常被人忽視的問題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。
 

容積率與產(chǎn)品類型
 

         對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡單數(shù)字遠不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實際操作過程中，這樣的項目往往可以利用項目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項目做差異化的營銷推廣。

        北五環(huán)邊上新加坡凱德置地推出的上元項目，就是一個擁有兩種產(chǎn)品類型的項目------- 它籍低密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提升項目檔次，與旁邊的塔樓項目——萬科星園與傲城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連塔，則作為二期等待市場成熟、“奧運因素”見效的時機推出并回收利潤。這樣一來，雖然上元項目2.5的總?cè)莘e率，與一路相隔的萬科星園完全相同，但因為后者的建筑類型全部為高層塔樓，所以社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)與上元的差別一目了然。

        另外一個比較典型的例子是順義的水木蘭亭項目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在當時的順義別墅區(qū)中，此類產(chǎn)品迎合了市場需求，并填補了低密度類產(chǎn)品市場中較為低端的市場空白，產(chǎn)品推出后的一路熱銷證明了市場定位的準確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設(shè)置，容積率高于2，市場定位著眼于區(qū)域未來的商業(yè)與商務氛圍。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地的價值潛力。

        通過以上例子我們可以看出，容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類型與舒適度，因此也就與項目的價格檔次沒有一個非常嚴密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過設(shè)計、建筑策劃，市場研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應市場，并使土地價值最大化。發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力、設(shè)計單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個對容積率的深度解析的過程中得到真正的體現(xiàn)。

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        業(yè)內(nèi)認為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取舍的過程。 

　　買房人似乎在一夜之間被喚醒了“容積率意識”。深圳萬科、重慶龍湖的銷售人員發(fā)現(xiàn)，看房人進了售樓處，第一個問題是價錢，接下來十有八九問:這個盤容積率多少？大家都有了基本認識:容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高。 


　　所謂容積率，指項目總建筑面積與項目總占地面積的比值，這個數(shù)字不僅和舒適度密切相關(guān)，還是判斷房子性價比的重要指標。一些開發(fā)商會用“低密度”來混淆概念，誤導買房者以為“低密度”即“低容積率”。“低密度”說的是建筑密度，指每一棟樓的底面積總和與小區(qū)總占地面積的比值。表面看，多層板樓社區(qū)的建筑密度要高于塔樓社區(qū)。板樓對樓間距有一定限制，小于塔樓的樓間距，同樣面積的小區(qū)蓋板樓的數(shù)量一定比塔樓的數(shù)量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰的住戶更多自是不言而喻的。“低容積率”意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。“低容積率”的標準為，別墅、獨棟住宅不高于0.4，疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右，多層住宅在1.2～1.3，小高層要求在2.1以下，高層不超過3.5。 

　　開發(fā)商拿地時候，地塊的容積率就已經(jīng)被政府部門確定好了，因此實際上，開發(fā)商對容積率沒有發(fā)言權(quán)，但他可以通過產(chǎn)品類型、建筑布局、園林規(guī)劃，提高居住的舒適度。龍湖的設(shè)計師對記者說，一定程度犧牲容積率，實則達到了雙贏效果。以重慶為例，重慶整個城市鋪在兩江挾持的山地上，平地極少。重慶人自古以來生活環(huán)境惡劣，20多年來居住條件雖有所改善，但周圍叢生的高樓鱗次櫛比，仍然帶來巨大的壓抑感。一旦可以自由選擇住房，重慶人比其他城市的居民更注重生存環(huán)境和居住的舒適度。龍湖做的房子有時容積率會比政府規(guī)劃的低，加大園林綠地占有率，做出了口碑。北京天恒地產(chǎn)在懷柔紅螺山腳下開發(fā)的別墅山項目，一期規(guī)劃240套，后縮減為現(xiàn)在的200套，以減少對山體的破壞，結(jié)果由于保留了坡地風貌，成為北京少有的坡地別墅園區(qū)。 

　　“低容積率”是相對的，由于受土地成本限制，并不是所有項目都能實現(xiàn)理想的“低容積率”。在重慶，頂級別墅的容積率也有0.5～0.6，通過規(guī)劃，每戶可享綠地近一畝，也達到了理想狀態(tài)。就北京的現(xiàn)狀而言，中產(chǎn)階級所能購買的普通住宅“低容積率”的標準已經(jīng)遠遠高過2，業(yè)內(nèi)認為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取舍的過程。 

　　人所皆知，別墅或獨棟住宅是滿足低容積率要求的首選。容積率影響到別墅業(yè)主私家庭院的大小、綠地面積的多寡、環(huán)境是否幽靜、戶型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會使得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本相對升高。深圳的別墅項目曦城容積率只有0.34，按規(guī)劃，曦城未來將居住約2000余戶、近1萬人。設(shè)計師把住宅和商業(yè)區(qū)集中在一片區(qū)域，使業(yè)主日常生活處在一個相對緊湊的圈內(nèi);其余土地保留森林原貌，建設(shè)成郊野公園，解決了“沒人氣”問題。人氣高，總戶數(shù)過多不僅會抬高別墅的容積率，還意味著人員太雜，業(yè)主們所追求的物以類聚、人以群分不可能實現(xiàn)。一個優(yōu)秀的別墅小區(qū)，最佳戶數(shù)應在300戶左右。 

　　容積率和舒適度之間并不是一個簡單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個小區(qū)，由于種種因素的影響導致了舒適度相差甚遠。 


　　首先，不能忽視社區(qū)規(guī)模 

　　容積率、舒適度、社區(qū)規(guī)模并非如通常想象那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反。規(guī)模小的社區(qū)，尤其樓棟數(shù)量少的，因為基本不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，實際上減小了較大社區(qū)中普遍存在的用地面積的消耗。小社區(qū)的容積率雖然會高一點，但用地規(guī)模有差別，使得小規(guī)模項目中的樓房往往層數(shù)較少，舒適度反而高。 

　　其次，在相同容積率前提下，社區(qū)內(nèi)的樓群如何布局，也直接影響到容積率 

　　比如成都的晶藍半島項目，容積率為3.1，并不低。園區(qū)中有大比例的高層板樓，開闊的樓間距，還罕見地造出一座40畝的庭園。在這里，圍合式布局起了關(guān)鍵作用。晶藍半島做的是日本風格的圍合庭院:三棟高層板式住宅圍合成三合院，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林。三合院的排列，面對面的兩棟樓相距100米，對面住戶是看不到你在家的活動的。因為有了足夠的距離，每戶人家對景觀和陽光的收納也得到很好的效果，化解了高容積率建筑布局的緊張局促。 

　　容積率只是個簡單的數(shù)字，它要靠建筑來體現(xiàn)，在高容積率的規(guī)劃無法變更的情況下，人性化的建筑類型會提高舒適度。重慶的水晶酈城項目容積率為2，雖是高層卻不見水泥森林的局促，相反綠化面積很高，園林開闊不顯得人多。水晶酈城將建筑呈點狀分布排列，營造出開放的空間關(guān)系;點狀分布使得建筑物之間能夠錯開，彼此遮擋較少，采光、通風好，戶型成為斜角，避免了鄰居之間的對視。水晶酈城的開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)在做高容積率項目時走“高層低密度”路線，盡量降低建筑密度，為綠化、園林留出更多的土地，盡量保留地塊原始的山、湖等地貌、生態(tài)，大量空出綠地，以緩解高層住宅帶來的壓抑感。 

　　普通人很難判定一個小區(qū)的建筑類型是否與容積率般配，其實從當?shù)氐娜照臻g距可以有個簡單評判。比如北京，日照間距的標準，板樓為1.6～1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)，塔樓為1H，那么2.5左右容積率的小區(qū)能包含多層、小高層、高層，1.5容積率可以是多層+小高層的組合，容積率為1可以有聯(lián)排、多層、小高層。一般在北方，容積率在1.8左右時候，開發(fā)商就會做出多層+小高層+高層的組合了。如果容積率達到了2.8，可能出現(xiàn)33層左右的超高層。但住宅高度超過100米，人的心理就會受到影響，即便容積率不高舒適度也打了折扣。 

　　在考慮高層住宅的容積率時，不能忽視相匹配的電梯運力，它關(guān)系到你會不會在高峰期一等電梯就是20分鐘。根據(jù)北京市規(guī)定，6層以上的建筑要設(shè)電梯，電梯的數(shù)量要與住戶的數(shù)量相匹配。每80戶設(shè)一部運量在750公斤以上的電梯;超過80戶要設(shè)兩部電梯，一部運量為1000公斤，另一部不低于400公斤;120戶以上，或樓高超過100米，則要設(shè)置三部電梯;樓高超過9層的，必須配消防電梯。電梯的速度也有高低之分，按規(guī)定普通電梯速度為1米/秒;如果速度為1.5米/秒，說明開發(fā)商選用的電梯質(zhì)量不錯。 

　　小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率。一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區(qū)像一個“盆地”，整個區(qū)域的容積率明顯是偏高的。如果一個容積率并不算低的小區(qū)，周邊都是綠地，整個區(qū)域的容積率反而得到了很好的保證。比如成都的翠微清波小區(qū)，容積率是3.1，表面上比較高，但由于翠微清波小區(qū)緊鄰清水河，周圍還有綠化隔離帶，住進來后自然會產(chǎn)生較高的舒適度。
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