張羽沖是最早介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資客之一。憑借在華騰園、富力城等項(xiàng)目上的投資和后來(lái)的商鋪投資經(jīng)歷，被媒體譽(yù)為“京城地產(chǎn)投資第一人”。

　　一般人認(rèn)為，炒房有三種形態(tài)： 炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)。“炒樓花”是套取高額訂金、賺差價(jià)，購(gòu)房出租者是相對(duì)保守和實(shí)力不強(qiáng)的投資方法，轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)適用于房?jī)r(jià)上升較快的城市，在房屋預(yù)售時(shí)以較低的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)，當(dāng)所買(mǎi)的房屋成為現(xiàn)房后，房?jī)r(jià)已有了不小的漲幅。

　　而在張羽沖看來(lái)，房產(chǎn)投資有兩種回報(bào)模式，一種是低買(mǎi)進(jìn)高賣(mài)出，打價(jià)格差；這就好比股票市場(chǎng)上的“快進(jìn)快出”的短線投資者。而另一種就是依靠地段的升值，使房產(chǎn)增值。即所謂的價(jià)值投資，就像在資本市場(chǎng)，從巴菲特到普通的基金經(jīng)理，甚至再到普通的投資者都宣稱(chēng)自己是“價(jià)值投資者”一樣。所謂的價(jià)值投資，不一定要在高點(diǎn)賣(mài)出，但卻一定要在低點(diǎn)出手買(mǎi)入，賣(mài)的時(shí)候覺(jué)得值得就賣(mài)了，不用在最高點(diǎn)賣(mài)出，也算是留點(diǎn)機(jī)會(huì)給別人。

　　在“華騰園”時(shí)，張羽沖還只是小打小鬧的“散戶”，到“富力城”時(shí)代他儼然已成為大進(jìn)大出的“莊家”：靠自己的人脈關(guān)系和較大的資金量，找到相當(dāng)一部分以較低于一般投資者的價(jià)格買(mǎi)入后，再轉(zhuǎn)手賣(mài)給其它資金量較小的投資客。

　　在房?jī)r(jià)迅速上漲飆升的這幾年，他積累了上億元的資金，還替別人炒，他跟出資方達(dá)成一個(gè)協(xié)議，用出資方的錢(qián)，自己進(jìn)行操作，每年給別人一定的回報(bào)。

　　現(xiàn)在，除了把自己手里的房子轉(zhuǎn)賣(mài)獲利之外，張羽沖又身體力行地開(kāi)始了另外一種投資和獲利的模式。這也是他目前做的最多的操作方式。

　　張羽沖認(rèn)為，投資的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在3萬(wàn)了，過(guò)一兩年漲到32000-35000元就沒(méi)有太大投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對(duì)于想賺取差價(jià)的投資者來(lái)說(shuō)，目前價(jià)格漲得太快了，市場(chǎng)空間已經(jīng)縮小了，假設(shè)兩年內(nèi)出了物業(yè)稅，那風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。

　　“我現(xiàn)在手里已經(jīng)沒(méi)有多少房子了，已經(jīng)在逐漸退居二線，現(xiàn)在做的主要是幫助和指導(dǎo)別人投資”張羽沖說(shuō)。

　　所謂“幫助”和“指導(dǎo)”，就是指張羽沖自己先看好了房，再介紹給他的“粉絲們”來(lái)買(mǎi)，而他自己則從其中獲得一定的傭金或提成，這其實(shí)是充當(dāng)了類(lèi)似掮客的角色，這個(gè)角色頗受開(kāi)發(fā)商和普通投資人的歡迎。但是，在市場(chǎng)上，“掮客”這樣的角色并不適合大多數(shù)的投資客。充當(dāng)“掮客”的投資者，首先需要自己有過(guò)成功的投資操作，并且在媒體有較多曝光率提高他們的知名度，為他們吸引來(lái)“粉絲”，同時(shí)，他跟開(kāi)發(fā)商有較多來(lái)往，保持了比較友好的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商一方也能給他優(yōu)惠條件和提成。

　　現(xiàn)在，張羽沖在海南做的主要就是這種模式。1月4日，國(guó)務(wù)院正式宣布海南國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃方案獲批。未來(lái)10年內(nèi)海南將建成國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心。

　　對(duì)海南，張羽沖“非常有信心”。他多次提到，人們開(kāi)始注重生活品質(zhì)，投資旅游地產(chǎn)正是機(jī)會(huì)。他曾在多個(gè)場(chǎng)合聲稱(chēng)，3年后，他對(duì)海南的樓市判斷就會(huì)見(jiàn)分曉，以前都說(shuō)海南只有一手市場(chǎng)沒(méi)有二手市場(chǎng)，以后就會(huì)不一樣了。但他也很謹(jǐn)慎地說(shuō)，不是所有項(xiàng)目都能有好的收益，還是要要看具體的項(xiàng)目。挑選重點(diǎn)第一是未來(lái)熱點(diǎn)地區(qū)，第二要找數(shù)一數(shù)二的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，好的開(kāi)發(fā)商會(huì)設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品。他買(mǎi)的每一套房都會(huì)親自到工地考察。

　　炒房團(tuán)開(kāi)始介入開(kāi)發(fā)

　　這些年，有組織“浙商投資團(tuán)”，成群結(jié)隊(duì)、大江南北地買(mǎi)住宅、買(mǎi)商鋪。像買(mǎi)大白菜一樣，一層一層、一片一片、一棟一棟地買(mǎi)。而隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化浙江團(tuán)的打法也“升級(jí)換代”。他們由最開(kāi)始的短線爆炒、快進(jìn)快出、瞬間獲利、獲利走人，到后來(lái)的把短線炒房，逐漸拉長(zhǎng)，變成為以中長(zhǎng)線的價(jià)值投資為主；標(biāo)的物也從最初的住宅投資，轉(zhuǎn)向城市商業(yè)高端投資，到城市綜合體投資。另一大趨勢(shì)是，他們中的一些已經(jīng)開(kāi)始由“二級(jí)市場(chǎng)”殺向“一級(jí)市場(chǎng)”，逐步開(kāi)始介入前端的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。

　　以往，浙江商人在北京做房地產(chǎn)投資，除了有個(gè)別知名房地產(chǎn)商是直接做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其他人都是買(mǎi)房、在銷(xiāo)售市場(chǎng)上行動(dòng)。不過(guò)，從前年以來(lái)，形勢(shì)發(fā)生了一些變化。這些資金有一大部分，逐漸由買(mǎi)房轉(zhuǎn)為買(mǎi)房和開(kāi)發(fā)并舉。陳俊說(shuō)，這是因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格比以前高了，在“二級(jí)市場(chǎng)”的獲利空間也相對(duì)變小，而浙江人通過(guò)在房地產(chǎn)“二級(jí)市場(chǎng)”摸爬滾打這幾年，不再“人生地不熟”了，對(duì)市場(chǎng)的環(huán)境和變化都更加了解了，所以他們開(kāi)始尋求利潤(rùn)更加豐厚的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的投資機(jī)會(huì)。

　　而相比傳統(tǒng)的民間借貸或炒房，如今，受過(guò)完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”們常用的是聯(lián)合發(fā)起基金、創(chuàng)投資本等，他們的操作方法更為公司化和規(guī)范化。

　　陳俊介紹說(shuō)，“浙商投資團(tuán)”一般用這幾種模式；一、項(xiàng)目整包后分租。這是最簡(jiǎn)單、也最常見(jiàn)的方式。整體承包的好處是能壓低價(jià)格，一下承租10年、20年。然后，再重新包裝、定位、以及對(duì)外招商；二、以租代買(mǎi)。如果一個(gè)項(xiàng)目投資兩三億元；只需要首付啟動(dòng)資金3000萬(wàn)元；半年后再付一筆錢(qián)；一年后又付一筆錢(qián)。兩三個(gè)億，在幾年之內(nèi)付清。三、協(xié)助招商引資，按業(yè)內(nèi)規(guī)矩賺得傭金。四、只買(mǎi)攤位，再轉(zhuǎn)租。

　　2005年投資萬(wàn)年花城的時(shí)候。開(kāi)發(fā)商看一下來(lái)這么多浙商集體看房，也高興。因?yàn)檫@就意味著，浙江投資資本看好他的樓盤(pán)，這簡(jiǎn)直是營(yíng)銷(xiāo)宣傳的“活廣告”。這次購(gòu)房行動(dòng)，陳俊說(shuō)確實(shí)吸引了不少媒體的關(guān)注，甚至招來(lái)了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體。陳俊和他的投資團(tuán)，不僅記者采訪他，甚至連房展會(huì)的老總，擔(dān)心展會(huì)冷清，也專(zhuān)程登門(mén)，請(qǐng)他們到房展會(huì)上露露面，幫忙激活人氣。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也會(huì)給他們優(yōu)惠和折扣。

　　成立中介公司炒房

　　李欣夫婦是較早投入炒房的一批人，他的丈夫更是屬于最早的一批，到如今已經(jīng)有13年的時(shí)間了。他們的炒房也與普通人不同，為炒房，他們成立了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司的各家店鋪進(jìn)行信息上的便利分享，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)第一手的資料。

　　李欣介紹，2010年年初，看房者相比去年有大幅下降。過(guò)去她的公司每個(gè)店面一天看十多套房，最高紀(jì)錄是去年12月，單店單日成交20套左右，基本形勢(shì)是“上午看房，下午簽約”，市場(chǎng)太過(guò)火爆，購(gòu)房者的心理有點(diǎn)失控；現(xiàn)在一天看三四套就算不錯(cuò)了，很多店鋪1月份只成交了一二套。

　　但李欣認(rèn)為這是符合往年的成交變化規(guī)律的，歷年交易都是年初和年底少，中間，特別是九十月份二手房交易比較活躍。去年相對(duì)而言，稍顯反常，年底非常火。

　　張欣說(shuō)，一般人都有追漲和等跌的心態(tài)，房?jī)r(jià)目前可能會(huì)有一個(gè)觀望期，成交暫時(shí)被預(yù)期壓制了，劉欣認(rèn)為從自己八九年來(lái)的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷來(lái)看，房?jī)r(jià)往往跌少漲多，跌小漲大。在觀望過(guò)后價(jià)格還會(huì)上來(lái)，全年下跌的可能性不大，北京房?jī)r(jià)“暴跌”更難，崩盤(pán)則“簡(jiǎn)直無(wú)從說(shuō)起”。好的信號(hào)一出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有成交的動(dòng)力，而市場(chǎng)活躍很快就會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上漲。

　　“不過(guò)房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于中介來(lái)說(shuō)影響較小，我們看重的是成交量，看買(mǎi)賣(mài)雙方能否爽快地達(dá)成一致。”張欣說(shuō)，自己只是市場(chǎng)上的“散戶”，房?jī)r(jià)漲跌對(duì)她來(lái)說(shuō)是不可抗拒的因素，只能順其自然，而成交量相對(duì)而言是她可以控制和努力的，也是她獲利的一個(gè)主要方面。

　　李欣認(rèn)為，普通購(gòu)房者買(mǎi)房大家都想買(mǎi)到便宜的，越便宜越好。但是其實(shí)價(jià)格中間的、不高不低，與市場(chǎng)水平一致的最好。因?yàn)檎嬲暮玫牡蛢r(jià)的房子不可能到普通老百姓手中，早在中介手里就把低價(jià)房子截下了，自己投資或介紹給相熟的投資者，過(guò)了幾手，價(jià)格很快就上去了。

　　從信號(hào)上說(shuō)，她認(rèn)為并沒(méi)有準(zhǔn)確的指標(biāo)或者現(xiàn)象可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)。但中介非常關(guān)注房地產(chǎn)稅收、購(gòu)房貸款方面的政策，因?yàn)樗麄円?fù)責(zé)替客戶做這些，同時(shí)這也是他們賺取利潤(rùn)的主要來(lái)源之一。國(guó)家的政策，目前來(lái)看對(duì)市場(chǎng)的根本作用效果不大，特別是營(yíng)業(yè)稅，這么多年增加交易成本，最后都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)太多，國(guó)家政策還是最重要的方向標(biāo)。她很注意領(lǐng)會(huì)國(guó)家的新出臺(tái)政策體會(huì)字里行間的意思，做出自己的理解和解讀。例如在2009年年初，政府出臺(tái)政策，是希望房?jī)r(jià)不跌。而當(dāng)前政策的一個(gè)中心思想就是不希望房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?？傮w還是想保持比較平緩的態(tài)勢(shì)。