目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個(gè)人類兩大類?，F(xiàn)只介紹與教職工關(guān)系比較密切的個(gè)人類貸款。

個(gè)人類貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：（1）個(gè)人購置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；（2）個(gè)人二手住房貸款；（3）個(gè)人住房裝修貸款；（4）個(gè)人家居消費(fèi)貸款；（5）個(gè)人商用房貸款；（6）個(gè)人住房組合貸款；

一、個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

（一）個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長于借款人距法定退休年齡的時(shí)間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款利率不作調(diào)整。

（二）個(gè)人住房公積金貸款額度

購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價(jià)的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價(jià)的50%；

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

（三）個(gè)人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領(lǐng)取表格；

2、提出申請；

3、簽訂借款合同和抵押合同；

4、辦理抵押登記手續(xù)；

5、辦理房屋登記手續(xù)；

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；

7、貸款轉(zhuǎn)帳；

8、每月還款；

9、貸款結(jié)清注銷

（四）申請辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《職工個(gè)人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復(fù)印件）；

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3、購買住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件；

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購房屋評估報(bào)告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口??；

4、購房合同

（五）借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息；

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個(gè)人還款儲蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個(gè)人購置住房貸款

個(gè)人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購房金額的80%。

（一）個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長期限是30年。

（二）個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

（三）個(gè)人住房貸款操作的全過程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批；

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款；

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

（四）個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《個(gè)人住房貸款申請審批表》，同時(shí)需提供如下資料：

1、借款人資料：（1）借款人合法的身份證件；（2）借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；（3）有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；（5）有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購房屋資料：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；（2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；（3）貸款人要求提供的其他文件或資料。

（五）辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：（1）購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地產(chǎn)抵押申請審核登記表；（4）全部購房合同；（5）房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

（六）辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指債務(wù)人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：

（1）以貸款金額保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限；

（2）以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)×0.5‰×貸款年限；

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額全額賠償；以貸款金額保險(xiǎn)的，按“實(shí)際損失金額×（貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價(jià)）”計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔(dān)。

（七）借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

（1）等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計(jì)）+（貸款本金—累計(jì)已歸還本金額）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，對逾期貸款按每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí)，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

（1）借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的；

（2）《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

（八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請人；

2、不具有完全民事行為能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人；

4、已查知有不良信用記錄的申請人。

二、個(gè)人二手住房貸款

個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年；貸款期限與房齡之和一般不超過25年。

借款人在申請個(gè)人二手住房貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件；

2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；

3、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告；

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。

借款人在申請個(gè)人住房裝修貸款時(shí)，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號；

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購置大件家居商品的合同或意向書原件；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號；

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

五、個(gè)人商用房貸款

個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個(gè)人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長不得超過10年。

六、個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款，即當(dāng)個(gè)人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時(shí)，其不足部分向銀行申請商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。