揭秘房價(jià)“潛規(guī)則” 房價(jià)構(gòu)成你清楚嗎？[提要]買房最在乎的是什么？在合適的情況下，我們最關(guān)心的還是房價(jià)。以至于房價(jià)已經(jīng)成為每天大家談?wù)摰脑掝}，無一不認(rèn)為房價(jià)問題影響到民生經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)社會安定。
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買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% U% R. }2 A n( r. E# ^: w( ~7 Bcq.bbs.house.sina.com.cn今天為大家普及房價(jià)構(gòu)成知識，文中提及資料僅供參考，房價(jià)構(gòu)成很復(fù)雜，盡管我們不知道房價(jià)公開構(gòu)成是否會對抑制房價(jià)有一定作用，但對于普通購房者來說，公開總比不公開好(本文所探討的房價(jià)組成僅僅是民間參考，希望為大家買房帶去幫助，詳細(xì)條款請以政府相關(guān)文件作準(zhǔn))。cq.bbs.house.sina.com.cn6 b3 o9 h$ x+ ~ 8 J% T) U+ s" V8 T4 b什么是房價(jià)？>>>新浪樂居論壇% N" m# B; P' R; U 房價(jià)是指特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價(jià)值。樓盤的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。新浪樂居論壇% G0 [6 P E 房價(jià)是怎么制定出來的呢?>>> # A& N3 k3 o3 o新浪樂居國際上公認(rèn)的房價(jià)上的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。我們以國家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套90㎡“合理價(jià)格”的國民住宅，全國的均價(jià)應(yīng)該為24.8萬元，每平方米為2757元(按此要求，開發(fā)商的利潤也超過了10%)。 ! ? H- g4 z目前市場上最流行的定價(jià)方式是“市場加權(quán)平均法”，即：以可比樓盤為參照，設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)，進(jìn)而推算出自身項(xiàng)目的銷售均價(jià);再以銷售均價(jià)為基礎(chǔ)，設(shè)置項(xiàng)目的平面和立面價(jià)差系數(shù)，形成每一套房子的具體價(jià)格;最后，依據(jù)客戶排號意向和客源積累情況，在開盤前夕確定最終價(jià)格。這種定價(jià)方式，必然導(dǎo)致銷售價(jià)格的水漲船高和房價(jià)的居高不下。新浪樂居論壇" w) ^7 R* E" S' F 
( k' J0 Z5 K! Z: r' g新浪樂居9 _, ~1 f( S/ U, }( i 一起來算算房價(jià)的構(gòu)成>>> - @ a/ K新浪樂居論壇目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、各種稅費(fèi)、營銷管理費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。 8 y, Y4 C5 T. ]3 P8 z新浪樂居一般，房價(jià)的公式大致如下：買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇6 c1 e6 Y9 M( L+ [5 z% i0 P 地價(jià)款+ 建安成本 + 稅費(fèi) + 開發(fā)商利潤 + 公關(guān)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 + 行政事業(yè)性收費(fèi) + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) = 房價(jià) , M3 R4 K9 W! I6 [/ c新浪樂居論壇其中： : A- C/ e新浪樂居論壇1 地價(jià)款 = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 2 q: |% q) X. A買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 建安成本 = 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝房價(jià)的組成有哪些？工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電等） + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 / p& Z9 r) ~* l% l1 jcq.bbs.house.sina.com.cn3 稅費(fèi) = 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 " h1 J0 Q9 Q' r& m. Fcq.bbs.house.sina.com.cn4 公關(guān)費(fèi)用 = 宴請 + 送禮 9 M7 j1 t, x0 n& l新浪樂居5 行政事業(yè)性收費(fèi) = 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 + 圖紙審查等 6 W, C# |& Y- I. e6 h7 z新浪樂居新浪樂居- c5 o) d 
# Q, G* ]% t5 l& [/ Z Mcq.bbs.house.sina.com.cn ' @2 Y3 }5 R; _房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇5 u, [) C 綜上所述， ∑ 房價(jià) = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 + 開發(fā)商利潤 + 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電） + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) + 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請 + 送禮 + 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 +圖紙審查等。cq.bbs.house.sina.com.cn: g0 H2 Y4 X! ?, I8 L 中天城投3.5億元“曲線”購地 拿地成本僅75元/平方米cq.bbs.house.sina.com.cn! p* q* {9 [/ ` 三亞違建400萬平米 全拆除僅機(jī)械成本將過億元 * w! y9 _7 N房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇公租房成本租金被指偏高 專家稱租金定價(jià)應(yīng)透明新浪樂居9 G6 y+ @ X9 d! ^ 揭圍海造地利益鏈:每畝成本20萬 賣給開發(fā)商500萬房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇) k. A8 h* a/ l& }" K6 { 銀監(jiān)會全面叫停銀信合作 房地產(chǎn)融資成本將大幅提高 1 X" Q' s- ^0 `3 }房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇提高增值稅預(yù)征率抑囤地 網(wǎng)民恐房開轉(zhuǎn)嫁成本 # }7 {/ }房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇國土部再查城市商品房成本構(gòu)成 地價(jià)監(jiān)測成常態(tài) 8 x; L8 \: J/ K$ `cq.bbs.house.sina.com.cn國土部摸底貴陽等35城市商品房成本 或?yàn)?span id="opkdopnojk" class=t_tag oncg="tagshow(event);return false" href="tag.php?name=%b5%f7%bf%d8" myhref="tag.php?&name=%b5%f7%bf%d8">調(diào)控提供參考cq.bbs.house.sina.com.cn. @( a2 N# ~$ Q8 H “打折新政”難遏房價(jià) 剝離扭曲成本或是關(guān)鍵新浪樂居$ ]5 I0 T: j! f |
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