四機(jī)構(gòu)坦言地產(chǎn)苦日子未到頭

　　資料來源：CEIC、國家統(tǒng)計(jì)局及中投證券研究所

　　上海商品房調(diào)整5個(gè)月，6月份出現(xiàn)反彈

　　資料來源：CEIC、國家統(tǒng)計(jì)局及中投證券研究所

　　國房景氣指數(shù)走勢圖

　　資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、國元香港

　　70個(gè)城市房價(jià)情況

深圳商品房調(diào)整5個(gè)月，6月份出現(xiàn)反彈

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、國元香港

　　注：一線城市包括北京、上海、廣州；二線城市包括大連、南京、武漢、深圳、重慶

　　□嘉賓：中投證券宏觀經(jīng)濟(jì)分析師

　　邢微微

　　瑞銀證券 王震宇

　　國元證券（香港）研究部

　　英大證券 蔡榮

　　主持人：本報(bào)記者 魏靜

　　7月份以來，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升，一度令投資者認(rèn)為板塊底部或已探明。然而周一晚間住建部負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移貫徹國發(fā)（2010）10號(hào)文件及相關(guān)配套措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，無疑給當(dāng)前反彈勢頭正猛的地產(chǎn)股當(dāng)頭一棒，接下來，該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦荨?/p>

　地產(chǎn)政策緊縮會(huì)否是常態(tài)

　　主持人：面對(duì)本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股，這次住建部強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房政策，將會(huì)給板塊帶來什么影響？

　　中投證券：我們認(rèn)為，目前出臺(tái)新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小，強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房政策，也只是維持此前的政策，預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策進(jìn)一步嚴(yán)厲可能性小，三季度或就此維持緊縮現(xiàn)狀，難以出現(xiàn)“放松”。

　　瑞銀證券：我們認(rèn)為，政府正計(jì)劃推出新政并在2010年三季度更加嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，這將令房價(jià)在2010年下半年下跌。具體而言，國土資源部將保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房；同時(shí)嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，而且目前一半以上的閑置土地是由于地方政府原因造成的，故將出臺(tái)的新政策將致力于解決這個(gè)問題；此外，還將嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問題，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開竣工日期。

　　國元證券：我們認(rèn)為，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡，并且對(duì)于購房和開發(fā)貸款出現(xiàn)放松跡象導(dǎo)致的政策導(dǎo)向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然，周一晚間的表態(tài)，表明地產(chǎn)政策短期還不會(huì)放松。

　　英大證券：盡管周一晚間住建部再次表態(tài)，但我們認(rèn)為，下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對(duì)已有政策實(shí)施效果的觀察期，從目前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢判斷，暫時(shí)可能不會(huì)推出更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　房價(jià)仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標(biāo)

　　主持人：在目前房價(jià)與成交量處于膠著的狀態(tài)下，你們?nèi)绾慰创績r(jià)對(duì)政策導(dǎo)向的意義呢？

　　中投證券：我們認(rèn)為下半年出臺(tái)新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先，5月份全國商品房成交量跌至去年同期水平，6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次，70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅已經(jīng)開始回落，而且大型地產(chǎn)商在一線城市開始試探性降價(jià)，京、滬、杭新盤入市價(jià)較原計(jì)劃低10%以上。

　　可以說，全國房價(jià)漲幅初現(xiàn)“拐點(diǎn)”，一線城市房價(jià)也剛開始下跌。5月份，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲12.4%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比漲0.2%，是去年4月以來的最低漲幅。5月份，從一線城市二手房價(jià)格來看，深圳與上海房價(jià)開始下跌，北京微跌；三地房屋均價(jià)仍高于09年底的水平。

　　根據(jù)5月份一線城市的二手房均價(jià)情況，若以樂觀的市場預(yù)期來看，則房價(jià)將跌至09年底的水平，北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%，6.5%與1.8%；若以悲觀市場預(yù)期來看，則房價(jià)將跌至09年三季度的水平，北京、上海與深圳分別仍需要下跌14%、15%及12%。

　　瑞銀證券：我們認(rèn)為，住宅開發(fā)商的苦日子尚未到頭，我們?nèi)詫?duì)住宅開發(fā)類個(gè)股持謹(jǐn)慎態(tài)度，原因是政府的最新訊息不是讓當(dāng)前政策轉(zhuǎn)向，而是2010年下半年加大政策執(zhí)行力度。不過，我們?nèi)钥春蒙虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

　　國元證券：我們根據(jù)成交量和股價(jià)的變動(dòng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)性的比較，得出以下觀點(diǎn)。

　　其一，國家出臺(tái)房地產(chǎn)新政以來，全國各個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量已開始有所反應(yīng)，但成交均價(jià)依舊處于高位。

　　其二，通過房屋成交量、房價(jià)和股價(jià)的比較發(fā)現(xiàn)，成交量和股價(jià)的相關(guān)性更高，成交量將會(huì)提前股價(jià)1-2個(gè)月時(shí)間反映。

　　其三，我們將房價(jià)和房屋成交量的調(diào)整情況總結(jié)為四個(gè)階段，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場基本處于第一、第二階段中間，概括為房價(jià)處于高位，成交量逐步下跌。

　　其四，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況處于高位，預(yù)計(jì)會(huì)在半年到一年的時(shí)間回到正常或者低位。

　　其五，珠江三角洲地區(qū)的房價(jià)和成交量對(duì)于全國有先導(dǎo)作用，深圳地區(qū)在2009年11月已出現(xiàn)剪刀差，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，預(yù)計(jì)全國將會(huì)在3-6個(gè)月后出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況。

　　其六，2008年的行業(yè)調(diào)整由于出現(xiàn)了全球金融危機(jī)，國家出臺(tái)了一系列的救市政策后走出低谷，歷時(shí)一年時(shí)間。此次行業(yè)調(diào)整，由于缺乏外部刺激因素，預(yù)計(jì)國家出臺(tái)鼓勵(lì)政策的時(shí)間周期會(huì)拉長，但各個(gè)公司在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整后，應(yīng)對(duì)危機(jī)和調(diào)整的對(duì)策將會(huì)快于2008年，因此，我們預(yù)計(jì)此次調(diào)整的周期也將會(huì)維持一年時(shí)間。

　　我們通過對(duì)比房價(jià)、股價(jià)的關(guān)系，認(rèn)為國家從嚴(yán)政策的松動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)和反彈的首要因素，隨后房價(jià)在低位時(shí)成交量有效放大，即可作為地產(chǎn)行業(yè)的反轉(zhuǎn)和反彈信號(hào)。但從現(xiàn)在的估值水平看，地產(chǎn)股整體估值水平處于中間位置，但在行業(yè)依舊處于向下周期中時(shí)，其估值水平依舊偏高，因而建議等待估值低點(diǎn)的出現(xiàn)。

　　英大證券：我們預(yù)期下半年，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨全面調(diào)整，房價(jià)會(huì)有所下降，預(yù)計(jì)總體房價(jià)水平可能在目前水平上下調(diào)15%-20%，不同城市房價(jià)表現(xiàn)將各異。同時(shí)，商品房成交量可能將經(jīng)歷一段時(shí)期的低迷，但在觀望期被壓抑的剛性需求和改善型需求將隨著房價(jià)的下調(diào)重新帶動(dòng)市場成交企穩(wěn)回升。