最新房產面積測量規(guī)范

1 總 則

1.0.1 為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計算，統(tǒng)一計算方法，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計算。

1.0.3 建筑面積計算應遵循科學、合理的原則。

1.0.4 建筑面積計算除應遵循本規(guī)范，尚應符合國家現行的有關標準規(guī)范的規(guī)定。

2 術 語

2.0.1 層高 story height

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

2.0.2 自然層 floor

按樓板、地板結構分層的樓層。

2.0.3 架空層 empty space

建筑物深基礎或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間。

2.0.4 走廊 corridor gallery

建筑物的水平交通空間。

2.0.5 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

2.0.6 檐廊 eaves gallery

設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。

2.0.7 回廊 cloister

在建筑物門廳、大廳內設置在二層或二層以上的回形走廊。

2.0.8 門斗 foyer

在建筑物出人口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的建筑過渡空間。

2.0.9 建筑物通道 passage

為道路穿過建筑物而設置的建筑空間。

2.0.10 架空走廊 bridge way

建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

2.0.11 勒腳 plinth

建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

2.0.12 圍護結構 envelop enclosure

圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

2.0.13 圍護性幕墻 enclosing curtain wall

直接作為外墻起圍護作用的幕墻。

2.0.14 裝飾性幕墻 decorative faced curtain wall

設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

2.0.15 落地櫥窗 french window

突出外墻面根基落地的櫥窗。

2.0.16 陽臺 balcony

供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。

2.0.17 眺望間 view room

設置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。

2.0.18 雨篷 canopy

設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。

2.0.19 地下室 basement

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者為地下室。

2.0.20 半地下室 semi basement

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者為半地下室。

2.0.21 變形縫 deformation joint

伸縮縫(溫度縫)、沉降縫和抗震縫的總稱。

2.0.22 永久性頂蓋 permanent cap

經規(guī)劃批準設計的永久使用的頂蓋。

2.0.23 飄窗 bay window

為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。

2.0.24 騎樓 overhang

樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。

2.0.25 過街樓 arcade

有道路穿過建筑空間的樓房。

3 計算建筑面積的規(guī)定

3.0.1 單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合下列規(guī)定：

1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1／2面積。

2 利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；凈高不足1.20m的部位不應計算面積。

3.0.2 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。
3.0.3 多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.4 多層建筑坡屋頂內和場館看臺下，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不應計算面積。

3.0.5 地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應的有永久性頂蓋的出人口，應按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.6 坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1／2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1／2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。

3.0.7 建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.8 建筑物間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

3.0.9 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.10 有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.11 建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

3.0.12 有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1／2計算。

3.0.13 建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.14 設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3.0.15 建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算。
3.0.16 雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨篷結構板的水平投影面積的1／2計算。

3.0.17 有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1／2計算。

3.0.18 建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1／2計算。

3.0.19 有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1／2計算。

3.0.20 高低聯跨的建筑物，應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。

3.0.21 以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

3.0.22 建筑物外墻外側有保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。

3.0.23 建筑物內的變形縫，應按其自然層合并在建筑物面積內計算。

3.0.24 下列項目不應計算面積：

1 建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)。

2 建筑物內的設備管道夾層。

3 建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。

4 屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。

5 建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。

6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。
8 自動扶梯、自動人行道。

9 獨立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。

1 總 則

1.0.1 我國的《建筑面積計算規(guī)則》是在20世紀70年代依據前蘇聯的做法結合我國的情況制訂的。1982年國家經委基本建設辦公室(82)經基設字58號印發(fā)的《建筑面積計算規(guī)則》是對20世紀70年代制訂的《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。1995年建設部發(fā)布《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》(土建工程GJDGZ-101-95)，其中含“建筑面積計算規(guī)則”(以下簡稱“原面積計算規(guī)則”)。是對1982年的《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。

一直以來，《建筑面積計算規(guī)則》在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是建筑房屋計算工程量的主要指標，是計算單位工程每平方米預算造價的主要依據，是統(tǒng)計部門匯總發(fā)布房屋建筑面積完成情況的基礎。目前，建設部和國家質量技術監(jiān)督局頒發(fā)的《房產測量規(guī)范》的房產面積計算，以及《住宅設計規(guī)范》中有關面積的計算，均依據的是《建筑面積計算規(guī)則》。隨著我國建筑市場的發(fā)展，建筑的新結構、新材料、新技術、新的施工方法層出不窮，為了解決建筑技術的發(fā)展產生的面積計算問題，使建筑面積的計算更加科學合理，完善和統(tǒng)一建筑面積的計算范圍和計算方法，對建筑市場發(fā)揮更大的作用，因此，對原《建筑面積計算規(guī)則》予以修訂。考慮到《建筑面積計算規(guī)則》的重要作用，此次將修訂的《建筑面積計算規(guī)則》改為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(以下簡稱“本規(guī)范”)。

1.0.2 本規(guī)范的適用范圍是新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計算，包括工業(yè)廠房、倉庫，公共建筑、居住建筑，農業(yè)生產使用的房屋、糧種倉庫、地鐵車站等的建筑面積的計算。

3 計算建筑面積的規(guī)定

3.0.1 本規(guī)范規(guī)定建筑面積的計算是以勒腳以上外墻結構外邊線計算，勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結構，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。

3.0.2 單層建筑物應按不同的高度確定其面積的計算。其高度指室內陸面標高至屋面板板面結構標高之間的垂直距離。遇有以屋面板找坡的平屋頂單層建筑物，其高度指室內陸面標高至屋面板最低處板面結構標高之間的垂直距離。
關于坡屋頂內空間如何計算建筑面積，我們參照了《住宅設計規(guī)范》的有關規(guī)定，將坡屋頂的建筑按不同凈高確定其面積的計算。凈高指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

3.0.3 多層建筑物的建筑面積應按不同的層高分別計算。層高是指上下兩層樓面結構標高之間的垂直距離。建筑物最底層的層高，有基礎底板的指基礎底板上表面結構標高至上層樓面的結構標高之間的垂直距離；沒有基礎底板的指地面標高至上層樓面結構標高之間的垂直距離。最上一層的層高是指樓面結構標高至屋面板板面結構標高之間的垂直距離，遇有以屋面板找坡的屋面，層高指樓面結構標高至屋面板最低處板面結構標高之間的垂直距離。

3.0.4 多層建筑坡屋頂內和場館看臺下的空間應視為坡屋頂內的空間，設計加以利用時，應按其凈高確定其面積的計算。設計不利用的空間，不應計算建筑面積。
3.0.5 地下室、半地下室應以其外墻上口外邊線所圍水平面積計算。原計算規(guī)則規(guī)定按地下室、半地下室上口外墻外圍水平面積計算，文字上不甚嚴密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。由于上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數情況是凸出或凹進地下室外墻中心線。

3.0.6 建于坡地的建筑物吊腳架空層(見圖1)。

3.0.9 本條對原規(guī)定進行了修訂，并增加了立體車庫的面積計算。立體車庫、立體倉庫、立體書庫不規(guī)定是否有圍護結構，均按是否有結構層，應區(qū)分不同的層高確定建筑面積計算的范圍，改變按書架層和貨架層計算面積的規(guī)定。
3.0.12 本條所稱“場館”實質上是指“場”(如：足球場、網球場等)看臺上有永久性頂蓋部分。“館”應是有永久性頂蓋和圍護結構的，應按單層或多層建筑相關規(guī)定計算面積。

3.0.13 如遇建筑物屋頂的樓梯間是坡屋頂，應按坡屋頂的相關條文計算面積。
3.0.14 設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外傾斜的墻體，若遇有向建筑物內傾斜的墻體，應視為坡屋頂，應按坡屋頂有關條文計算面積。

3.0.15 室內樓梯間的面積計算，應按樓梯依附的建筑物的自然層數計算并在建筑物面積內。遇躍層建筑，其共用的室內樓梯應按自然層計算面積；上下兩錯層戶室共用的室內樓梯，應選上一層的自然層計算面積(見圖2)。

3.0.16 雨篷均以其寬度超過2.10m或不超過2.10m衡量，超過2.10m者應按雨篷的結構板水平投影面積的1／2計算。有柱雨篷和無柱雨篷計算應一致。

3.0.17 室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積，上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積。

3.0.18 建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。

3.0.19 車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等的面積計算。由于建筑技術的發(fā)展，出現許多新型結構，如柱不再是單純的直立的柱，而出現正∨形柱、倒∧形柱等不同類型的柱，給面積計算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計算，而依據頂蓋的水平投影面積計算。在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站內設有有圍護結構的管理室、休息室等，另按相關條款計算面積。

3.0.23 本規(guī)范所指建筑物內的變形縫是與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內，在建筑物內可以看得見的變形縫。

3.0.24 其他不應計算建筑面積。

第6款突出墻外的勒腳、附墻柱垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊等均不屬于建筑結構，不應計算建筑面積。

第8款自動扶梯(斜步道滾梯)，除兩端固定在樓層板或梁之外，扶梯本身屬于設備，為此扶梯不宜計算建筑面積。水平步道(滾梯)屬于安裝在樓板上的設備，不應單獨計算建筑面積。