正如我在前面說的：定價一直是困擾企業(yè)管理層的基本營銷問題，傳統(tǒng)的定價決策是老板根據(jù)財務部門核算出來產(chǎn)品的成本，將營銷財務相關人員喊在一起，就決定了我們的產(chǎn)品對外銷售的價格體系。而現(xiàn)在我們知道，價格在很大的程度上是由市場決定的，而不是由企業(yè)控制的！

當我們開始推出我們的產(chǎn)品之初，在定價之前我們不再應該是首先考慮價格應該為多少？而是應該考慮價格體系中決定價格的各個因素是哪些。價格體系的制定實質(zhì)上是“營銷與財務兩大職能之間的相互作用，其目的在于尋求顧客價值滿足的愿望與公司收回成本并獲得與其利潤兩者之間的平衡”

價格制定首先要考慮的三個要素為：成本、顧客和競爭者！我們可以利用參考以下的流程來進行我們價格的制定。

第一：估算項目的整體成本；雖然到今天為止，我們的定價思維發(fā)生了改變，價格應該由市場來決定,而非成本，但是成本依然是老板最看重的因素，也會是公司決策的最重要的因素！所以對項目的整體成本必須有一個非常合理的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般可以用以下表格來做這個工作：

第二：分析環(huán)境，確定需求；在決定價格前，我們有必要對宏觀的環(huán)境，微觀的環(huán)境做一個詳細的調(diào)查了解和分析，因為我們的企業(yè)是生活在經(jīng)濟條件中，我們需要對環(huán)境進行了解，因為這種了解可以讓我們選定我們的目標，在整體經(jīng)濟上漲的時期和整體經(jīng)濟衰退的時期，我們選擇的定價目標不一樣，我們最終決定的樓盤的定價方式也會有非常大的區(qū)別，這種分析應該包括宏觀經(jīng)濟，微觀經(jīng)濟以及市場趨勢，和供需平衡關系。

第三：分析競爭者的成本，價格和商品本身，并對自身的企業(yè)進行定位！除了大的市場環(huán)境，我們的競爭對手也會是我們價格確定的非常重要的原因，因為在房地產(chǎn)市場，最常用的定價方法就是競爭對比定價法，我們應該細致的對競爭者和我們自己樓盤的成本，價格和商品本身做細致的對比，在對比中，一定要對自己的企業(yè)進行定位，就是你的企業(yè)在目前這個大的市場，在局部的區(qū)域市場中，是一個什么樣的位置，對比和位置的選定，同樣對于我們的價格決策起到至關重要的作用！

第四：就是選擇定價的目標；當我們的成本心中有數(shù)了，大的市場環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境需求狀態(tài)有了一定的了解，我們也了解了我們的競爭對手，用定性的方法進行比較而非完全定量，所謂知彼知己了，這個時候我們就可以確定我們的定價目標了，那么我們目標是利潤最大化？還是存活？一般來說有以下幾種目標：1、維持生存，比如2008年大勢所趨，進行局部降價進行維持生存也是有必要的；2、搶占最高市場份額；當樓盤巨大時，比如湘江世紀城，400萬方的體量，那么在前期進行低價滲透，獲得市場份額和口碑。3、獲得最高利潤；高價高質(zhì)，高價有利于獲得高質(zhì)的印象!雖然每一個老板都希望獲得最大的利潤，但是有競爭對手相比，你如何獲得你的最高利潤，當年藏瓏起步，就采取了這種方式，利用高價領導了月湖板塊的市場，同時給自己贏得了最大的利潤！再比如星河灣。4、質(zhì)量品牌塑造者，就是說創(chuàng)造“價格可以接受的奢侈品”，通過明顯的優(yōu)勢質(zhì)量，和不算太高的價格，使你的產(chǎn)品獲得應有的品牌和地位。5、市場的跟隨著，對于大多數(shù)的公司，可能就是做一個價格跟隨者，因為既沒有品牌，又沒有差異化，所以只能隨行就市，與市場領導者和競爭者進行對比。但是我說、我們最低限度，要做到差異化的競爭，就是因為房地產(chǎn)市場是一個以地域為特征的市場，所以我們應該可以做到與周邊產(chǎn)品一定的差異化定位，這樣就更好定價，從而更好實現(xiàn)我們的利潤。

第五：選擇合適的定價方法！通過前面四個方面的分析，我們終于可以選擇我們的定價方法了，有以下幾種思考方式：1、成本加成定價法；2：目標收益定價法；3：競爭對比定價法；4：感知價值定價法；5：差別定價法；6：拍賣式定價法；

第六：綜合項目的各項因素對價格進行修正，確定最終價格！這個時候利用選擇的定價方法，可以得出我們的均價水平，然后綜合項目的一些特點，我們就可以最終確定我們的價格體系，進而決定我們的價格策略！