「關(guān) 鍵 詞」分期付款/失權(quán)條款/抵押權(quán)/所有權(quán)保留

「 正 文 」

隨著房地產(chǎn)交易市場的逐步發(fā)育成熟，分期付款房屋買賣大量出現(xiàn)。所謂分期付款房屋買賣是指約定買受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特種房屋買賣形式。該種買賣的核心內(nèi)容為使買受人確實地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。如何實現(xiàn)這一目標，是房屋分期付款買賣合同中擔(dān)保條款所要承擔(dān)的任務(wù)。實踐中，擔(dān)保方式不同，擔(dān)保條款內(nèi)容也因而各異，其中諸多法律問題需要解決。所以，對分期付款房屋買賣合同的擔(dān)保條款法律效力或效果予以界定，有著重要的理論和實踐的意義。

典型的債權(quán)擔(dān)保方式，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種，在房屋買賣中以保證、抵押等最為常見。保證系第三人以其信用為房屋買受人提供擔(dān)保，當買受人不履行付款義務(wù)時，由保證人代為履行或承擔(dān)賠償責(zé)任。保證以人的信用為基礎(chǔ)，具有債權(quán)性，而且買受人尋找保證人也并非總是易事，故以保證作為房屋買賣的擔(dān)保方式有著較大的局限性。抵押系以不動產(chǎn)（不動產(chǎn)物權(quán)）或價值較大的動產(chǎn)為標的物的物權(quán)性擔(dān)保，雖在擔(dān)保功能上有其優(yōu)越性，但由于房款數(shù)額較大，且一般房屋買受人未必有相當價值的財產(chǎn)可資提供，所以其適用范圍也頗受限制。質(zhì)押與抵押有著同樣的局限，留置與定金擔(dān)?；蛘啧r有適用可能，或者擔(dān)保功能不足，均很難適應(yīng)房屋分期付款買賣的特殊需要。有鑒于此，實踐中逐漸發(fā)展出以下幾種擔(dān)保條款（方式），即出賣人與買受人約定，如買受人一次怠于付款，買賣合同當然失其效力（失權(quán)條款），或者買受人因此喪失期限利益，應(yīng)立即支付全部價款（期限喪失條款）；或者房屋所有權(quán)于合同成立后即轉(zhuǎn)歸買受人享有，但出賣人同時于房屋上設(shè)定抵押權(quán)（抵押權(quán)設(shè)定條款）；或者出賣人在全部價款支付以前，保留標的物所有權(quán)（所有權(quán)保留條款），諸此等等。上述擔(dān)保條款效力如何，值得討論，以下分述之：

（一）失權(quán)條款或期限喪失條款。失權(quán)條款和期限喪失條款皆規(guī)定買受人之需有一期價款未予支付，則出賣人得終止合同而取回標的物或要求買受人支付全部價款。買受人基于經(jīng)濟上弱者的地位，常有不能預(yù)測的經(jīng)濟困境發(fā)生，出賣人常得借其優(yōu)越地位，以買受人有輕微違約行為而解除合同收回房屋，對買受人極為不利。尤其是在有的合同中，更規(guī)定出賣人在解除合同時得扣留買受人已支付房款，其不公平性更為顯然。為保護買受人免受不公平條款的損害，各國法律皆對此設(shè)有特別的限制性規(guī)定。如瑞士債務(wù)法規(guī)定須買受人積欠兩期以上價款且所欠金額已達全部金額的1／10以上， 出賣人方得請求全部價款的支付。我國臺灣地區(qū)民法將前述價金比例提高到1／5.我國《合同法（草案）》第164 條也規(guī)定：“分期付款買賣的出賣人只有在買受人連續(xù)兩次未支付價款，并且未支付到期價款的金額達到全部價款的1／5的，才可以請求買受人支付到期以及未到期的全部價款或者解除合同?！薄俺鲑u人解除合同的，可以向買受人請求支付該標的物的使用費。”雖然此法尚未獲通過，但司法實踐處理類似案件通過司法解釋途徑應(yīng)參照此規(guī)定辦理，有不符上述規(guī)定的約定，應(yīng)認定無效。當然，如當事人有高于上述標準的約定，為出賣人須于買受人連續(xù)三期遲延付款且遲延付款金額已達全部金額的1／4時才得解除合同或要求支付全部價款，應(yīng)予允許。因為上述規(guī)定意在保護房屋買受人，故當事人有優(yōu)于法律規(guī)定而予買受人更佳保護的約定當屬有效。應(yīng)注意者，當事人約定解除合同時扣留買受人全部已付價金的，應(yīng)為無效。出賣人得扣留部分，不得超過相當于該房屋的通常使用費用，如有毀損情形，再加上損害賠償金額。房屋在交付與返還時減值是否應(yīng)由買受人予以賠償，法無明文，我們認為應(yīng)依過錯原則由過錯方賠付。但此減值不包括房屋正常使用下的耗損，對訂立合同所支出費用也不予賠償。

（二）抵押權(quán)設(shè)定條款。根據(jù)該條款，房屋所有權(quán)自合同成立時起即歸買受人享有，為擔(dān)保價金債權(quán)實現(xiàn)，出賣人得同時對該房屋設(shè)定抵押權(quán)，當買受人不支付價金時，出賣人得依抵押權(quán)拍賣或變賣房屋并以其價款優(yōu)先受償。此種約定，較好地解決了抵押擔(dān)保方式的標的問題，即買受人毋需另尋抵押而在買賣標的房屋上直接設(shè)定抵押權(quán)。對于這種設(shè)定抵押權(quán)的方式，如何與傳統(tǒng)抵押權(quán)理論相調(diào)和，學(xué)者有不同看法。因為依傳統(tǒng)抵押權(quán)理論，抵押物應(yīng)為交易物外的物品，抵押權(quán)設(shè)定條款與此顯有未合。有人認為，房屋所有權(quán)依買賣合同移轉(zhuǎn)給買受人后，出賣人與買受人間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即發(fā)生了質(zhì)變，買賣合同變成了借貸合同，雙方合同變成了單務(wù)合同，作為買賣合同標的房屋已獨立于由買賣合同演變過來的借貸合同，自然可以為此合同作擔(dān)保（注：參見趙立紅：《公房出售地分期付款與房屋抵押》，《法學(xué)》1992年第3期，第24頁。）。此說雖然解決了分期付款抵押擔(dān)保設(shè)定與抵押物不應(yīng)為交易標的物的傳統(tǒng)理論的一致性問題，但其論證卻存在嚴重缺陷，因為房屋買賣合同怎樣在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人后變?yōu)閱蝿?wù)借貸合同的，論者并未給出任何法理依據(jù)，在買賣合同作另造一個借貸合同，且不說欠缺理論基礎(chǔ)，是否合于當事人本意也大可懷疑。照這種認識，如甲將某物賣于乙，并先將買賣標的物交付于乙，乙在某期限內(nèi)付款時，均應(yīng)有兩個合同存在，一為買賣合同，一為借貸合同，這一看法的錯誤，不言自明。如果前述論證不成立，對于分期付款房屋買賣抵押權(quán)設(shè)定基礎(chǔ)就應(yīng)另尋根據(jù)。依筆者之見，不妨更正關(guān)于交易標的本身不得為抵押標的傳統(tǒng)認識，因為抵押擔(dān)保核心在于以買受人所有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)，究竟抵押標的物從何而來并非根本。所以在法律解釋上自不妨認可交易標的物在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后得設(shè)定抵押，更何況分期付款房屋買賣中買受人須支付首期價款后方可取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)價值可作為未支付房款的擔(dān)保。故以所買房屋為抵押標的完全可以實現(xiàn)擔(dān)保目的。至于出賣人在何種條件得實行抵押權(quán)，筆者認為應(yīng)依前述分期付款買賣的一般規(guī)定辦理為妥。

（三）所有權(quán)保留條款。所有權(quán)保留條款是指約定買受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有權(quán)的約定。換言之，在支付全部房款后，買受人雖占有并使用房屋，卻不享有所有權(quán)，出賣人雖交付房屋但仍保留所有權(quán)，以擔(dān)保房款債權(quán)的實現(xiàn)。所有權(quán)保留擔(dān)保方式在很多國家都有規(guī)定，我國目前對此尚付闕如，所以，其中很多問題值得探討。

一般而言，附保留所有權(quán)條款的分期付款房屋買賣合同，由于房屋所有權(quán)并不即時移轉(zhuǎn)，故在當事人意思表示一致后即可成立，無需辦理登記。但是，正如前面所已表明的那樣，房屋分期付款買賣的核心是既要確保出賣人價金債權(quán)的實現(xiàn)，又要讓買受人能確定地獲得房屋的所有權(quán)。在房屋分期付款買賣中，由于所有權(quán)仍為出賣人享有，完全可能發(fā)生出賣人再次出賣房屋而損害買受人的情況。為救此弊，法律上特賦予買受人以房屋所有權(quán)期待權(quán)，即買受人于買賣合同成立后即享有在付清全部價款時取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。同時，為使期待權(quán)具有對抗第三人的效力，法律設(shè)有預(yù)告登記制度（注：參見崔建遠等著：《中國房地產(chǎn)法研究》，中國法制出版社1995年3月版，第248頁。），將標的房屋已出賣情事登記于有關(guān)登記簿上。我國目前雖無預(yù)告登記制度，但可借助登記備案制度（注：參見《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款。此規(guī)定雖針對房屋預(yù)售合同，似可適用于所有權(quán)保留房屋買賣合同中。當然，這有待于法律的認可。）代替。當事人在合同成立后，可將該合同及有關(guān)文件交存房產(chǎn)機關(guān)登記備案，如出賣人再行重復(fù)出賣該房屋，原買受人得主張其出賣行為無效。
所有權(quán)保留條款的性質(zhì)，理論上有不同的認識（注：參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，第194—196頁。）。德國學(xué)者Blomeyor教授主張所有權(quán)保留為質(zhì)押說，否認買受人為期待權(quán)人，認為買受人仍是所有權(quán)人，不過出賣人于標的房屋上有質(zhì)權(quán)存在。此說缺陷在于與當事人保留所有權(quán)意思不合，且與法律諸多規(guī)定相沖突，未獲廣泛贊同。日本學(xué)者鈴木教授認為保留所有權(quán)條款使出賣人與買受人共有所有權(quán)，標的物所有權(quán)隨價金的支付“削梨”似的逐漸轉(zhuǎn)歸買受人。德國Raiser教授力主突破傳統(tǒng)物權(quán)法定原則的限制，以立法或司法認可買受人對標的物的期待權(quán)為物權(quán)，從而較好地解決了保留所有權(quán)條款上的諸多問題。我國臺灣學(xué)者王澤鑒先生則認為買受人期待權(quán)是“在現(xiàn)行法之體系上，橫跨債權(quán)和物權(quán)二個領(lǐng)域，兼具債權(quán)和物權(quán)二種因素的特殊權(quán)利，系一種物權(quán)，但具有債權(quán)上之附從性，系一種債權(quán)，仍具有物權(quán)之若干特性?！保ㄗⅲ簠⒁娡鯘设b：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，第201頁。）筆者傾向認為買受人期待權(quán)為物權(quán)，理由是：物權(quán)法所規(guī)定物權(quán)種類，應(yīng)依社會需要作出調(diào)整，在將來制定物權(quán)法時可承認這種特殊物權(quán)。而且，買受人期待權(quán)借助預(yù)告登記制度的建立而具有公示性，符合物權(quán)法關(guān)于一般物權(quán)的規(guī)定。

附保留所有權(quán)條款的房屋分期付款買賣，當事人權(quán)利義務(wù)的法律構(gòu)造如下：1.標的房屋的處分。合同成立后，出賣人應(yīng)依約交付房屋給買受人（預(yù)售房屋須在房屋建成可使用時交付）。此時，出賣人雖保留房屋所有權(quán)，但不得再行出賣，其所有權(quán)受買受人期待權(quán)的限制。買受人雖享有使用收益權(quán)，但不享有所有權(quán)，故也不得出賣房屋。不過，買受人期待權(quán)為一種財產(chǎn)權(quán)，得將該期待權(quán)予以轉(zhuǎn)讓或設(shè)定質(zhì)押，也可以將房屋出租他人使用。但期待權(quán)受讓人或質(zhì)權(quán)人僅得在買受人實際獲得房屋所有權(quán)時才能行使其權(quán)利，法律也同時認可受讓人或質(zhì)權(quán)人得代買受人支付剩余房款以使房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至買受人而后行使其權(quán)利。2.合同解除權(quán)。由于保留所有權(quán)并不改變分期付款買賣的法律性質(zhì)，故解除條件應(yīng)適用前述分期付款買賣的一般規(guī)定。3.第三人侵害房屋所有權(quán)時，出賣人和買受人均得提出侵權(quán)訴訟。不過，鑒于買受人的特殊地位，其僅能請求侵權(quán)人向買受人承擔(dān)責(zé)任，如返還房屋或賠償損失。4.強制執(zhí)行的排除。房屋雖仍歸出賣人所有，但受制于買受人期待權(quán)，故其債權(quán)人除對剩余房款得主張執(zhí)行外，對房屋本身不得請求執(zhí)行。如解除條件成立，出賣人得等債權(quán)人主張解除合同取回房屋而后執(zhí)行。買受人在付清全部房款前對房屋不享有所有權(quán)，故其債權(quán)人也不得就房屋直接執(zhí)行，但可代為支付房款使買受人取得所有權(quán)而后執(zhí)行。5.破產(chǎn)處理。出賣人破產(chǎn)時，其債權(quán)人不得將該房屋列入破產(chǎn)財產(chǎn)，僅得對剩余房款主張權(quán)利，道理同于前述。買受人破產(chǎn)時，有認為出賣人當然可解除合同取回房屋，我們認為應(yīng)視解除條件是否成立而定，如買受人或其債權(quán)人愿意支付全部余款，出賣人不得行使解除權(quán)；如否，出賣人可以逕行解除合同。6.房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在未付清全部房款而取得房屋所有權(quán)前，買受人除能主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任外，不得主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因其還不是所有權(quán)人，當然不得主張受讓房屋的所有權(quán)瑕疵。7.風(fēng)險負擔(dān)。房屋因意外滅失所致風(fēng)險損失應(yīng)由誰承擔(dān)，外國法上有所有權(quán)人或占有人承擔(dān)兩種不同立法。筆者認為，當事人有約定的依其內(nèi)容，無約定的，因占有人對標的物有更好的管領(lǐng)能力，令占有人承擔(dān)較為合理。

綜上所述，比較分期付款房屋買賣合同的各種擔(dān)保條款，可以看出，失權(quán)條款和期限喪失條款均受法律強制性規(guī)定的限制，當事人不得另為特級約。根據(jù)這類條款，房屋所有權(quán)于交付時即登記于買受人名下，可能產(chǎn)生買受人轉(zhuǎn)讓房屋，影響出賣人債權(quán)實現(xiàn)的問題，故對買受人信用應(yīng)有較為可靠的評估，以防止履約風(fēng)險。如買受人信用和程度較高，當無此弊。抵押權(quán)設(shè)定條款由于受到流押禁止的限制（注：參見《中華人民共和國擔(dān)保法》第40條。），出賣人不能解除合同取回標的物；同時，其設(shè)定基礎(chǔ)有待法律認可，此為其局限。但其實現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定可資運用，從而具有安全、確實的優(yōu)點。所有權(quán)保留條款在內(nèi)容上則吸收了前述擔(dān)保方式的優(yōu)點，較好地實現(xiàn)了債權(quán)擔(dān)保功能，但由于很多法律問題尚需立法確認，在安全性上則不如抵押權(quán)設(shè)定方式?？梢?，前書方式各有所長，當事人可依據(jù)具體情況選擇其一以資利用。新版房屋買賣合同條款解讀　新版房屋買賣合同條款解讀
律師：大家好，我是北京市惠誠律師事務(wù)所的袁前嶺律師。今天給大家講一下新版的商品房預(yù)售合同，今年5月31日開始實行的北京市北京市商品房預(yù)售合同，它是在以前的商品房買賣合同制上進行的修訂，從今年3月15日開始，預(yù)售合同必須進行網(wǎng)上簽約和備案。
這是政府控制的一個手段，一個程序。這個合同是一個示范文本，由北京市建委和工商行政管理局制定的，所謂的示范文本就是給買賣雙方一個示范的作用，大家可以對示范文本做一些修改和修訂。
所謂的示范文本，就是讓大家知道簽合同應(yīng)該有這些內(nèi)容，不能缺少一些必備的條款。簽訂的基礎(chǔ)是該商品房已經(jīng)具備了銷售條件，就是說應(yīng)該有銷售許可證，大家在簽合同之前，也應(yīng)該讓開發(fā)商，或者我們合同里面的出賣人出示你們需要了解的，或者是需要看的一些證明文件。這個證明文件，5證的內(nèi)容我在下面會給大家講到。
當事人應(yīng)該按照自愿公平、誠實信用的原則訂立合同，雙方當事人可以對合同進行修改，所謂的合同，按照法律規(guī)定，是雙方當事人意思一致的結(jié)果和產(chǎn)物，任何一方不能把自己一方的意志強加給另一方，不能說之前的內(nèi)容是政府規(guī)定的，必須要接受，或者是說是公司規(guī)定的，必須要接受，這些從合同法來說都是沒有任何道理的，我可以對它的內(nèi)容提出異議，或者是我提出意見和他協(xié)商，作為我們，也不能強加于開發(fā)商，只能是雙方商量，對條款和內(nèi)容達成一致。
所謂示范文本有很多內(nèi)容可以讓雙方當事人選擇，讓雙方當事人自己填充上去，而不是所有的示范文本是一成不變的，在簽合同前開發(fā)商把一些選擇項選擇上了，他認為比較合適的補充協(xié)議已經(jīng)寫在上面了，大家買過房的都知道，在簽合同的時候，售樓小姐把上面的內(nèi)容填好，直接簽字就可以了，他稀里糊涂就讓你過去了，所以說大家簽合同時一定逐條逐條地看完，開發(fā)商肯定選擇對自己有利的條款，以及開發(fā)商自己補充進去的協(xié)議，這是我們關(guān)注的焦點。
以前的合同是一式四份，這種情況下導(dǎo)致很多貸款的業(yè)主，它手里面沒有合同原件，只有復(fù)印件，這一份被抵押到了銀行，現(xiàn)在在網(wǎng)上是申請打印下來，所以我們和開發(fā)商協(xié)商，我們簽五份、簽六份，確定我們買受人手里至少有一份原件。
這幾點對大家了解整個合同是非常重要的。下面就是這個合同的內(nèi)容的主題，合同的內(nèi)容前面是當事人雙方的基本情況，出賣人是開發(fā)商，大家要注意出賣人里面有營業(yè)執(zhí)照的注冊號以及企業(yè)的資質(zhì)證書號，這兩點一定要讓開發(fā)商寫清楚，如果我們沒有詳細審查開發(fā)商的資質(zhì)，應(yīng)該讓開發(fā)商把資質(zhì)證書號寫在合同上面。有很多的開發(fā)商，有很多的經(jīng)驗，有可能開發(fā)商只是這么一個臨時資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)只有一年。
然后是買受人的情況，包括姓名、身份證等等。關(guān)于合同的第一條，就是項目的建設(shè)依據(jù)，所謂的建設(shè)依據(jù)就是這個樓盤為什么能夠建成，項目的合法性，這個依據(jù)里面能夠涉及到國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開工證，首先建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定你的土地是劃撥還是出讓的方式取得土地的，然后是該土地的國有土地使用證號是多少，土地使用權(quán)面積是多大，就是你的地塊是多大。
現(xiàn)在很多的開發(fā)商張口就是說我們的開發(fā)面積是多少萬平米，他們有的時候開發(fā)商取得土地的方式，是逐塊逐塊地取得土地，減少他們的壓力，可能不是他說的已經(jīng)有多少畝土地，在宣傳它的規(guī)劃的時候，把整體的宏觀的規(guī)劃說得很好，但是實際上拿到的土地只是他宏觀規(guī)劃的一個角落而已，這一塊之外的宏觀規(guī)劃你們怎么相信他，他說以后我們會有一個商業(yè)街，或者是以后的規(guī)劃是一個小學(xué)、中學(xué)，這些東西如果不在土地范圍內(nèi)的話，我們要了解這個土地的地塊有多大，這是你權(quán)益的基礎(chǔ)。
然后就是土地的用途是商業(yè)還是住宅，還是部分商業(yè)部分住宅，土地使用年限，如果是住宅的話，土地使用年限應(yīng)該是70年，土地使用年限有一個日期比如說從2005年1月1日，到2075年的12月31日。
這是土地使用權(quán)證，大家在看土地使用權(quán)的時候，要注意土地有沒有抵押的問題，抵押到哪家銀行，抵押多少錢，抵押的期限是多少。
接下來是建立商品房的暫定的名字，就是這個開發(fā)的房屋名字叫什么，比如說某個項目。然后就是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的證號，建設(shè)工程施工許可證的證號，大家要看原件，或者是建設(shè)用地規(guī)劃許可證也要看一下，了解一下土地規(guī)劃的建設(shè)用地的情況，比如說要蓋多少棟樓，每棟樓的高度是多少，多少層，這樣上面都會有體現(xiàn)。
在建設(shè)用地規(guī)劃許可證里面，會直接體現(xiàn)出比如說小區(qū)的垃圾站、變電室在什么地方，詳細的小區(qū)的樓間距是多少，都會有體現(xiàn)，要和開發(fā)商交涉，看這幾個證件，因為這幾個證件是我們買房的基礎(chǔ)，買房合法性的基礎(chǔ)，以及項目的基礎(chǔ)。
預(yù)售許可證的證號是多少，預(yù)售許可證的預(yù)售范圍，大家不要認為這棟樓只要有一個預(yù)售許可證，有個時候完全可以做到分層，可以分樓號，分層號拿到預(yù)售許可證，有可能你買的這套房子有預(yù)售許可證，你隔壁的房子就有可能不能預(yù)售，你買的隔壁的房子，簽的合同有可能就是無效的。
樓宇的基本情況，樓體的結(jié)構(gòu)是什么樣的，建筑的層數(shù)是多少，地上多少層，地下多少層都要寫上。然后寫到你買的房子是多少號樓，多少單元，多少號，然后最終是以工商部門審定的房號為主，在后面的附件里面會附上圖以及我的樓在這里面是什么位置，比如說5單元應(yīng)該在最右邊，結(jié)果交房時從右到左排列，結(jié)果就變成最左邊，最左邊就是挨著馬路，很吵。有一棟樓里面的平面，要標上你的樓在這個小區(qū)里面是什么位置，你的單元在什么位置。什么朝向，有幾個陽臺，幾個陽臺是封閉的，幾個陽臺是未封閉的。
接下來是商品房的測繪機構(gòu)是哪里，各種面積是多少，這是簽合同的面積依據(jù)，就是說我們簽合同的計算方法的基本依據(jù)，預(yù)測面積，這里是開發(fā)商委托預(yù)測機構(gòu)對圖紙進行預(yù)測所得到的一個數(shù)字。
后面會寫到簽訂本合同的時候，本樓宇的工程進度狀況是什么，我們建到幾層了，或者是該封頂了，要寫清楚。抵押情況要寫清楚，這是新的內(nèi)容，以前不會體現(xiàn)，為了查開發(fā)商房屋有沒有抵押，會費很多的周折，現(xiàn)在開發(fā)商有很多的業(yè)務(wù)，在簽定合同的時候，要把這個抵押情況明確地告訴業(yè)主。
比如說這個房屋做抵押，抵押情況里面有選擇，均未設(shè)抵押是最好的，有抵押，要寫清楚是抵押登記部門是誰等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分離的，如果房子抵押了，土地自然就設(shè)定了抵押，如果土地抵押了，上面的工程也應(yīng)設(shè)定為已抵押。
如果房子有抵押的話，對大家的影響可能是目前你們?nèi)绻鲑J款，你們的影響是，房屋如果沒有解押之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證書的，或者是這棟樓都沒有大產(chǎn)權(quán)，你們就沒有小產(chǎn)權(quán)。
現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳基本上是以每建筑平米多少錢對外做宣傳，大家可以通過總數(shù)不變的方式來折算一下，大家可以折算一下就知道了，應(yīng)該不是很難。付款方式及期限里面，現(xiàn)在是一次性付款或者是貸款，分期貸款開發(fā)商不愿意接受，而且雙方很難在這個地方談妥，貸款有幾種，一種是銀行的按揭貸款，另一種是公積金貸款，還有一種是銀行按揭和公積金組合而成的貸款。
這個貸款里面，大家可能會在一般情況下，如果做貸款的話在補充協(xié)議里面雙方會對條款進行一些詳細的約定，大家再看開發(fā)商的補充協(xié)議里面應(yīng)該注意。
新版合同把規(guī)劃變更和設(shè)計變更做了分開，規(guī)劃變更主要是針對社區(qū)的整體規(guī)劃，出賣人應(yīng)該按照相關(guān)條件建設(shè)商品房，不得擅自變更，出賣人確需變更條件的，要爭得買受人同意，并取得相關(guān)部門批準，造成損失的，出賣人應(yīng)給予相應(yīng)的補償。這很明顯是對業(yè)主的權(quán)益的保護，以前出現(xiàn)的情況是小區(qū)里面的規(guī)劃變了，而小區(qū)里面的規(guī)劃變了，業(yè)主的權(quán)益沒法保障，以前說得好好的，前面是一個會所，有一個幼兒園，結(jié)果沒了，后來小區(qū)的會所變成了一個餐廳，對大家的生活造成了很多的影響，這些都是規(guī)劃的變更，但是以前的合同里面，就老版的合同對開發(fā)商是沒法追究的，在有這條規(guī)定之下，大家再了解一下小區(qū)的詳細規(guī)劃情況，這樣對大家是有利的。
第9條是設(shè)計變更，主要是針對我們房屋內(nèi)部，規(guī)劃變更針對小區(qū)的情況，設(shè)計變更主要是針對房屋內(nèi)部。在合同里面，有兩條是列得很清楚，就是該商品房朝向等變化，以及供暖、采暖的方式的變化，如果大家認為一些其他的設(shè)計變更，我們需要和開發(fā)商約定清楚，開發(fā)商需要告知我們的話，大家要在這里做一些詳細的補充，比如說層高的變更或者是窗戶尺寸的變更，如果開發(fā)商有變更，應(yīng)該約定清楚，這一點我們買房子之后，認可的是開發(fā)商的戶型圖、規(guī)劃設(shè)計，如果開發(fā)商擅自變更了，買的可能就不是我想要的房屋了，這個要和開發(fā)商約定，寫清楚，寫到合同里面去。
后面有一個設(shè)計變更不認可的問題，合同里面很明顯，賦予開發(fā)商在把房子賣給業(yè)主之后，還有權(quán)對房屋的一些情況進行一些變更，但是在變更的時候，業(yè)主是有退房權(quán)利的，開發(fā)商會書面告知你，如果在7天內(nèi)通知買受人退房，如果超過7天的期限不不答復(fù)的話，視為接受。大家一定要注意，留給開發(fā)商的聯(lián)系方式一定要正確，一定要在規(guī)定的時間內(nèi)做出決定。
我們約定這月30日要向開發(fā)商付錢，超過多少日的話，開發(fā)商享有什么樣的權(quán)利。交付的條件問題，就是房屋達到什么樣的條件，開發(fā)商就可以交付了，首先交付的日期，出賣人應(yīng)該在什么時候交付房屋，在交付的時候，房屋應(yīng)該具備哪些條件，第一條和第二條必然在合同里面，第一條是備案表，第二個是報告書，這是開發(fā)商在提供房屋的時候應(yīng)該提交的兩個文件，大家不用擔(dān)心，開發(fā)商肯定會提供的。
在合同里面有3、4、5的空格，大家需要填，就是需要大家和開發(fā)商做出一些補充約定，譬如說開發(fā)商一定要達到什么樣的標準才能交房，如果是精裝修的房屋，你的精裝修必須經(jīng)過驗收合格，或者是精裝修的室內(nèi)環(huán)境檢測一定要合格，才能交房，類似這樣的要求，業(yè)主一定要提出來。或者是我們的基礎(chǔ)設(shè)施配套必須要達到什么樣的要求，你才能交房，你道路必須通，綠化必須要做完，水、電、氣、暖一定要達到什么樣的條件才能交房，這對業(yè)主很重要，在這點上有很多的糾紛，我們給很多的業(yè)主做收房，雙方各執(zhí)一詞，業(yè)主說你這個房屋根本達不到交房的條件，因為你煤氣還沒有開通，里面的道路也沒有修好，這是一個土路，綠化也沒有做好，還有很多的質(zhì)量問題，房子不能交。開發(fā)商說你看合同，里面的條件已經(jīng)具備了，這樣雙方有爭議，在很多的情況下對業(yè)主不利，因為規(guī)定的只有兩條，這兩點不能完全保護你的利益，如果說大家認為，我們業(yè)內(nèi)來說我們的交房條件對于開發(fā)商來說是很低很低的條件，如果業(yè)主認為你必須要達到某些東西才能交房的話，建議大家在交房之前一定要約定清楚，我個人認為基礎(chǔ)設(shè)施配套的東西一定要約定條件，就是在入住之日達到使用的條件。
市政設(shè)施以及其他設(shè)施的承諾，主要是水、電、燃氣等等，還有公共道路，戶外停車場，相應(yīng)的設(shè)施。這一塊也比原來的老版合同寫得好多了，原來的老版合同都是要開發(fā)商自己寫到，開發(fā)商只寫到水、電、氣、暖，現(xiàn)在東西多多了，我個人認為還不完全夠，譬如說水、電、供暖、燃氣，除此之外，大家應(yīng)該了解的有小區(qū)的通訊、有線電視、小區(qū)的智能化設(shè)施等等，因為這些東西可能對我們的生活，對我們的居住都是息息相關(guān)的，所以大家一定要事無巨細地跟開發(fā)商比較多地約定清楚。
這上面會寫到什么時候達到什么條件，一定要注意一下時間，有的開發(fā)商會把這個時間往后拖，所以往后拖的時候你要提出異議，以及里面的違約金和違約責(zé)任，讓開發(fā)商有一定約束力的違約責(zé)任，如果太低的話沒有約束力，開發(fā)商就可以肆意地違約。
第13條是預(yù)期交房的責(zé)任，如果開發(fā)商除了不可抗力的情況之下，開發(fā)商的房屋不能交受給買受人，開發(fā)商要承擔(dān)一定的責(zé)任，這一點和預(yù)期付款的責(zé)任很相似。
第14條是面積差異的處理，這是在房屋交付的時候，出賣人應(yīng)該出示實測面積報告，我們在買房的時候，我們是按照預(yù)測面積報告交付房款的，這兩個報告之間有一些數(shù)字的誤差，這里面怎么處理要弄清楚?，F(xiàn)在是針對套內(nèi)建筑面積的誤差，公攤面積的誤差沒有約定，公攤面積的變大或變小對我們都有影響，有一些業(yè)主認為公攤面積變大不劃算，有的認為公攤面積變小不劃算，仁者見仁，智者見智，我個人認為公攤面積變小還是不合適的，你買的時候是折算得到的單價，就是公攤面積是你花建筑面積的錢買來的，如果變小，這部分錢損失了。
比如說當初約定的時候，套內(nèi)是100平米，公攤是20平米，建筑面積是120平米，現(xiàn)在套內(nèi)依然是100平米，如果公攤面積變成了10平米，那么我們總的建筑面積數(shù)就是90平米了，少了10平米，少了10平米開發(fā)商不退你錢，因為你的套內(nèi)面積仍然是100平米，可以的話可以和開發(fā)商約定如果公攤面積有誤差應(yīng)該怎么處理。
交接手續(xù)的問題，出賣人應(yīng)該在交付日前7日書面通知辦理交接手續(xù)，應(yīng)該是提前7天。出賣人在辦理房屋交接的時候，應(yīng)該出示第11條里面約定的證書文件和條件，如果它不出示，譬如說他不出示，我們有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的責(zé)任，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。
在15條里面，有一條是對稅費的繳納的約定，在交房時會要求繳納契稅、物業(yè)費、供暖費等等費用，在之前產(chǎn)生過很多的糾紛，在新版合同里面，增加了新的內(nèi)容，對于稅費的繳納做了一個約定，這些約定一共有三項，可以選擇，第一項是出賣人不可以以繳納稅費作為交房的條件，這對于我們是有利的，如果可以大家可以選擇第一項。第二項，買受人同意委托出賣人代交下列1至4項費用，都同意交給開發(fā)商，并且在交房的時候，都應(yīng)該交給開發(fā)商，這一條是對大家不利的，盡量要避免這一條。第三個選擇就是大家自行繳納這些費用。如果爭取不了第一條，就爭取這一條，我們可以自行繳納。
第16條商品房的質(zhì)量及裝飾設(shè)備標準等承諾。質(zhì)量問題在合同里面約定，只有地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的檢驗不合格才可以退房，質(zhì)量問題不是說一般的質(zhì)量問題都可以退房，有一些你個人認為比較嚴重的，是達不到退房的條件的，地基基礎(chǔ)的問題，比如說地基傾斜才可以退房，主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的問題，才能退房，這種退房是針對特別特別嚴重的問題，才可以退房，所以說大家不要認為只要我們的房屋有這個質(zhì)量問題，就可以退房了，可能很多很多的質(zhì)量問題是不能退房的。
如果說大家想著我房屋只要有哪些質(zhì)量問題出現(xiàn)，比如說有漏水的情況出現(xiàn)就可以退房，如果買房時有這種要求的話，要寫到里面去。
還有一點，就是房屋的空氣質(zhì)量檢驗不合格，是可以退房的，這種情況往往有的時候是針對精裝修的房屋比較重要，如果不針對精裝修房屋，之前要進行空氣檢測的問題是需要大家考慮的。
這是房屋有質(zhì)量問題的退房的約定，剩下的房屋一些其他的問題，如果房屋有質(zhì)量問題，維修和保修的約定，就是說我們買房子時候，房屋有質(zhì)量問題了，如何讓開發(fā)商維修、保修，出現(xiàn)一些責(zé)任，如何讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，要有約定。
剩下是這個裝飾設(shè)備標準，附件里面寫到門、窗、廚房、衛(wèi)生間怎么做，如果達不到裝飾設(shè)備標準該怎么處理，對于這一點，買期房的人特別特別重要的一點，如果買精裝修的房屋相對比較重要，裝飾設(shè)備標準一定要清楚，一定要具體到裝飾設(shè)備標準的品牌、型號、規(guī)格、尺寸，這是對大家比較有利的方式，比如說精裝修的，你給我的潔具是什么品牌，甚至到規(guī)格、尺寸，大家知道一個品牌的產(chǎn)品，價格可能高低的差別很大，toto的潔具坐便器幾百塊錢幾千塊錢的都有，一定要有承諾，沒有達到這個標準怎么辦，有很多開發(fā)商都不愿意把標準寫得很清楚，對于他后期的利潤控制等都很不利，你們不要認為自己買的房子和樣板間是一樣的，不要這么認為，盡量地和開發(fā)商協(xié)商，在合同里面把它約定得很清楚，這一點十分重要。
開發(fā)商在交房時應(yīng)該出示質(zhì)量保證書，質(zhì)量保證書里面寫到了各個部位的保修期限，比如說防水應(yīng)該保修五年，裝修工程保修應(yīng)該兩年，大家也可以看一下建筑工程的保修的條例，這個是不能低于國家標準的。
18條節(jié)能設(shè)施，國家出臺了一個節(jié)能標準，如果沒有達到標準，責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，這條會寫到里面去，和國家的政策分不開的，因為中國的耗能實在太大，中國的能源十分緊缺，所以說在節(jié)能這一塊肯定是對于新建的商品房的要求越來越高，以前做的老的商品房節(jié)能措施這一塊怎么改進，是政府非常難的一個話題。這一點來說，對于我們新購買商品房的人來說，是比較有利的。
第19條是使用承諾，對于房屋的主體結(jié)構(gòu)我們是不能輕易改動的，第二個是大家對于共有權(quán)益的主張，也就是說我們買的房子的權(quán)益不僅僅是套內(nèi)的房間，對于一些公共設(shè)施是有權(quán)益的，比如說樓道，我都是它的權(quán)利人，還有電梯，在享有權(quán)利的時候，我們該承擔(dān)我們該承擔(dān)的義務(wù)，比如說小區(qū)里面的照明費用，是分攤的，小區(qū)的綠地澆水這個費用是分攤到我們身上的，權(quán)利是我們共同享受的，義務(wù)要共同分攤。
第20條產(chǎn)權(quán)登記，很多的業(yè)主很關(guān)注買到房子之后什么時候拿到產(chǎn)權(quán)的問題，這個問題也受到了各級政府的關(guān)心，新版合同對于產(chǎn)權(quán)登記這一塊寫得很清楚，初始登記有開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)的日期，如果取不到，你們有退房和取得違約金的權(quán)利，以前的合同對此沒有約定。
這是初始的登記，取得產(chǎn)權(quán)的過程是這樣，開發(fā)商應(yīng)該首先取得你買的房子的所在的這棟樓的大產(chǎn)權(quán)，這棟樓的大產(chǎn)權(quán)取得之后，才有小產(chǎn)權(quán)的過戶，開發(fā)商來把這棟樓進行分割，劃到各個名下，之前開發(fā)商往往基于很多的原因不能取得大產(chǎn)權(quán)，或者是取得大產(chǎn)權(quán)之后，不進行分割，一個可能性是它的房子做了抵押，另外是它可能土地出讓金以及各種應(yīng)繳納的稅費沒有繳納齊，這對于業(yè)主的權(quán)益都有損害，應(yīng)該在合同里面寫清楚你應(yīng)該在多長時間之內(nèi)拿到大產(chǎn)權(quán)，在多長時間之內(nèi)我拿到小產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在開發(fā)商動輒就寫到2年、3年之后，業(yè)主應(yīng)該爭取短一點。
第21條共有權(quán)益的約定，主要是該商品房所在漏洞的屋面和外墻面的使用權(quán)，屋面是我們俗稱的屋頂，外墻面是外力面，使用權(quán)是歸我們業(yè)主，在三環(huán)、四環(huán)邊上外墻的屋頂有很多的廣告牌，如果我們對于這一塊享有使用權(quán)的話，允許你樹廣告牌，我就有權(quán)利得到這個收益，但是現(xiàn)在都是歸物業(yè)公司或者開發(fā)商，有的地方是歸業(yè)主拿去了，這是你們的權(quán)益。
第22條，物業(yè)服務(wù)這一塊，包括保潔費、公共設(shè)施的維護費等等，大家要注意一下，特別是物業(yè)服務(wù)這一塊，后面有一個物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主民事gong約，現(xiàn)在按照2003年之后，都要求在業(yè)主簽定合同的時候，要簽訂業(yè)主民事gong約，大家在簽訂業(yè)主民事gong約的時候，要對合同的內(nèi)容進行審查，看哪些對自己不利。業(yè)主可以成立業(yè)主委yuan會，業(yè)主委yuan會可以依法解聘前期的物業(yè)公司，如果沒有依照法定程序解聘前期物業(yè)的時候，前期的物業(yè)公司只要給業(yè)主提供了服務(wù)，業(yè)主就要交物業(yè)費，如果對物業(yè)的服務(wù)部滿意，或者是認為物業(yè)的服務(wù)有問題，應(yīng)該以成立業(yè)主委yuan會的方式，解聘物業(yè)公司，如果是不交物業(yè)費這種方式，最后肯定是對你們不利。
第23條是專項維修資金，以前叫做公共維修資金，按照法律規(guī)定是購房款的2％，專項維修資金做什么用，以前有大量的專項維修資金被物業(yè)公司收取，然后通過其他的方式把這個資金支取了，對業(yè)主的損害很大，這個作用主要是我們的房屋在出了保修期房屋出現(xiàn)問題的時候，主要指整個的樓體，需要動用專項維修資金對這個樓進行維修，比如說電梯壞了，電梯在正常使用中出現(xiàn)問題了，在維修期之外，應(yīng)該動用這個專項維修資金，它的作用主要是在這里，專項維修資金的權(quán)利是你們的，成立業(yè)主委yuan會后，業(yè)主委yuan會應(yīng)該進行管理、進行審批等等。
第24條是不可抗力，法律規(guī)定不可抗力就是不可預(yù)知、不可避免的風(fēng)險，比如說像臺風(fēng)、海嘯等等，在不可抗力之下，不可抗力所產(chǎn)生的這種責(zé)任是可以免除的，比如說開發(fā)商可以利用不可抗力逾期交房，業(yè)主也可以不可抗力不承擔(dān)一定的義務(wù)。
第25條爭議的解決，大家可以選擇兩種方式，一種是仲裁委還有一種是向法院起訴。第26條寫到本合同雙方可以進行補充，任何合同都可以做補充約定，并沒有一成不變的合同，合同的份數(shù)5份、10份都行，確定自己的手里有一分，還有就是合同的登記機關(guān)是誰在哪里。
合同的附件里面有七個，第一個是房屋平面圖及整個樓棟的位置圖，以前只有一個平面圖，也不知道整個樓棟的位置圖，在樓棟位置圖里面對大家有利。盡量要求看他們的施工圖，因為施工圖里面標注得很清楚，包括對于窗戶的尺寸，暖氣片的大小都很清楚。
附件二是共用分攤面積構(gòu)成的說明。附件三是裝飾設(shè)備標準，我們剛剛已經(jīng)和大家說了，針對這個開發(fā)商很多的標準約定不明的問題，新版的合同有一些改進，在合同里面直接給打印上了，讓大家選，但是這些并不能夠完全保護業(yè)主的利益，還是建議業(yè)主根據(jù)自己實際的情況做一些補充。這個裝飾設(shè)備標準已經(jīng)講到了采暖系統(tǒng)是集中采暖還是分戶采暖，保溫是做外保溫還是內(nèi)保溫，如果外保溫的話保溫材料是什么，外墻使用的是瓷磚、涂料、玻璃、木墻，大家應(yīng)該約定清楚。這是基本的情況，買房的時候針對個案，每個情況可能不一樣，要針對你們個體，做出一些個體的約定。
附件四是付款方式和期限，如果貸款的話，在這里面約定清楚，要提供貸款資料，如果在多長時間內(nèi)不放款怎么處理。附件五寫到物業(yè)服務(wù)。附件六是補充協(xié)議，如果大家提出一些補充的意見，完全可以寫到補充協(xié)議里面來，包括開發(fā)商也會寫出一些補充協(xié)議在這里面。大家一定要注意開發(fā)商寫的協(xié)議，往往都是對業(yè)主不利的，大家一定要仔細地審查，大家需要對合同內(nèi)容審查的部分就是開發(fā)商它選擇的部分，以及開發(fā)商填的部分，大家一定要注意。
合同內(nèi)容比較多，大家如果之前對這個內(nèi)容不很了解的話，這么短的時間把它說完了，大家也可能不能完全掌握，但是離開這個活動之后，大家有什么問題可以提出來，我們可以通過其他的渠道進行解答，可以咨詢，下面有一些時間，大家可以就合同中的一些問題提出來。
業(yè)主代表提問：您說的住宅質(zhì)量保證書也是國家的規(guī)定嗎？
律師：是開發(fā)商制定的，保修期限這一塊國家是有期限的，如果開發(fā)商給你的保修期限低于這個期限是無效的，開發(fā)商約定的保修期限一定要比國家的高，低的話就是無效的。
業(yè)主代表提問：剛才提的這些要求開發(fā)商能夠接受的程度是多少？
律師：這個不一定，設(shè)備你要提，在你提出要求的過程中，在你和開發(fā)商的協(xié)調(diào)過程中，你可能獲取了更多的信息和情況，即使你提出這些要求之后，開發(fā)商不能答應(yīng)，基于開發(fā)商的解答，你對自己的風(fēng)險也能做出評估，如果開發(fā)商不能認可這一點，你可以想到以后會出現(xiàn)什么問題，最后買房的時候會有一個正確的評估，這個房子該不該買，買了之后能不能承受，只要有交易存在就會有風(fēng)險，作為買方人來說我不應(yīng)該承擔(dān)更多的風(fēng)險，我作為消費者，更多的風(fēng)險不應(yīng)該由我來承擔(dān)，當然要承擔(dān)一點風(fēng)險。
但是根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況，很多的風(fēng)險是轉(zhuǎn)給買受人了，你自己想清楚，如果有可能這些風(fēng)險自己承擔(dān)的話，你做一下評估，這種風(fēng)險能不能承擔(dān)，一定要買得很明白，不能是買了房子之后就后悔了，覺得自己當初是稀里糊涂地就買了。
業(yè)主代表提問：我們買房子的一直是弱勢地位，開發(fā)商是強勢，作為個體來談比較困難。
律師：如果開發(fā)商比較好賣的話，你提出什么要求他都會答應(yīng)，首先你要提出來，首先要爭取，爭取不下來，就要看具體的情況了。
業(yè)主代表提問：開發(fā)商取得的土地有沒有抵押，怎么能知道？
律師：在合同里面第3、4條有，房屋的抵押情況都有，如果你還是不放心的話，看一下它的國有土地使用權(quán)證。
業(yè)主代表提問：現(xiàn)在的房子是不是都抵押？
律師：不一定，有實力的開發(fā)商就不會抵押。
業(yè)主代表提問：簽了合同之后就不會抵押了吧？
律師：簽了合同之后就不會抵押了。
業(yè)主代表提問：公攤面積這一塊的比值有沒有規(guī)定？
律師：沒有規(guī)定，只是國家對于什么地方該公攤什么地方不該公攤有規(guī)定，而具體到樓盤的時候，公攤是多少，各個樓盤是不一樣的，根據(jù)各個樓盤的情況來確定的，正常情況之下，板樓的公攤相對低一點，塔樓的公攤相對高一點，如果是寫字樓的話，公攤可能會更多，這個情況沒有一個明確的比值。有的現(xiàn)在的樓盤，它會做很大的一個大廳，很氣派，這都是公攤到每個業(yè)主身上去的。
業(yè)主代表提問：房子交付是要在2006年10月1日，條件一是已取得該商品房的權(quán)屬證明。
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