一個(gè)包工頭的明細(xì)賬：
                                                                                                                    商品房建筑成本697元/m2
         房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)？到底房地產(chǎn)的價(jià)格能不能降下來(lái)？許多人持觀望和懷疑態(tài)度。日前，一個(gè)從事了10多年建筑行業(yè)的包工頭向筆者公布了他承包的一項(xiàng)工程的明細(xì)賬：在承包了建筑總面積大約是11893平方米的商品房，合同上的交貨價(jià)是808萬(wàn)元，這樣算下來(lái)每平方米的建筑均價(jià)為679元，而該包工頭的實(shí)際建筑成本是每平方米572元，在180天的工程里，該包工頭實(shí)際盈利近80萬(wàn)元。而該房子的現(xiàn)在的銷售價(jià)格是每平方米平均4200元。“6個(gè)月我能掙到80萬(wàn)元，我已經(jīng)很滿足了，我已經(jīng)是暴利了，但是比這個(gè)暴利更大的是發(fā)展商啊”。

　　這個(gè)包工頭從1996年就開(kāi)始了建筑行業(yè)，承包了大大小小10多個(gè)項(xiàng)目。他說(shuō)，這個(gè)1萬(wàn)多平方米的商品房項(xiàng)目是在2004年下半年接手的。為了表示數(shù)據(jù)和材料的真實(shí)性，該包工頭給筆者拿出了他該項(xiàng)目的所有材料：有所有的采購(gòu)材料的發(fā)票和收據(jù)，也有他與各個(gè)班主簽下的所有合同。筆者數(shù)了數(shù)一共 31份，主要包括材料和人工兩大塊。

 

　　該包工頭說(shuō)，這些成本會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格變化而變化。當(dāng)年做這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，鋼材價(jià)格很高，每噸要4200元。人工費(fèi)用幾乎都是按照建筑面積來(lái)計(jì)算的，當(dāng)時(shí)鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢一塊磚，而負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要24元/平方米?，F(xiàn)在鋼材的價(jià)格跌了一些，但是像木工則因?yàn)槿藛T短缺，均價(jià)上升到26元/平方米左右。“廣州市區(qū)內(nèi)的地價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)高些，人工也會(huì)稍微貴一點(diǎn)，建材商則是整個(gè)珠三角供貨的。”

　　“打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬(wàn)元，土建部分的材料成本是4061189元，人工費(fèi)用1332758元，加上其他一些費(fèi)用 713054元。這個(gè)工程包工包料的真實(shí)成本是6803993元，我還能從這份總價(jià)為808萬(wàn)元、房?jī)r(jià)僅679元/平方米的合同中凈賺80多萬(wàn)元。”該包工頭神秘一笑，“整個(gè)主體建設(shè)只用了180天啊。”

　　他說(shuō)，該房子的銷售價(jià)格已經(jīng)賣到4200元/平方米。從這些數(shù)字應(yīng)該可以想到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間有多大。該包工頭感慨地說(shuō)：“如果現(xiàn)在政府給一塊地讓我建樓，我賣的房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)賣過(guò)3000元/平方米。”

房?jī)r(jià)的構(gòu)成
建安費(fèi)用在總房?jī)r(jià)中約占四成
　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格由以下幾部分構(gòu)成：土地費(fèi)用，包括土地取得費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這部分占到總房?jī)r(jià)的20%左右；建筑安裝工程費(fèi)用，這部分在總房?jī)r(jià)中約占40%；市政公共設(shè)施配套費(fèi)用，這部分占到總房?jī)r(jià)的20%~30%；各種稅費(fèi)，這部分占總房?jī)r(jià)的10%~15%。除此之外，房?jī)r(jià)中還包括開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和房地產(chǎn)流通費(fèi)等項(xiàng)目。
　　土地費(fèi)用20%
　　建筑安裝工程費(fèi)用市政公共設(shè)施配套費(fèi)用40%
　　各種稅費(fèi)20%~30%
　　其他費(fèi)用10%~15%
　　去年江蘇省鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來(lái)開(kāi)盤的97個(gè)樓盤。“土地費(fèi)用195.82元/平方米、前期費(fèi)用 37.58元/平方米、建安費(fèi)用832.09元/平方米、附屬配套費(fèi)33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用255.41元/平方米、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用 114.49元/平方米、政府規(guī)費(fèi)157.1元/平方米、土地增值利潤(rùn)稅金494.41元/平方米。”以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開(kāi)發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為2120元/平方米，可在上浮不超過(guò)8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。
　　據(jù)記者了解，位于芳村興漁路的廣鋼集團(tuán)自建房均價(jià)為2050元/平方米。

釋疑
四層建筑小工地與高樓能否對(duì)比
　　記者問(wèn)，你的工地僅僅是1萬(wàn)多平方米，而且是低層，與那些大的工地和高層建筑相比有可比性嗎？他說(shuō)，我到目前為止承包了10多個(gè)工地，比較大的工地有三個(gè)，其中在2000年承包了一個(gè)13層的商品房，那個(gè)時(shí)候的承包價(jià)格也是每平方米730元，而那個(gè)時(shí)候材料的大頭——鋼材的價(jià)格才每噸2700 多元。當(dāng)然有時(shí)候，一些高層建筑會(huì)在一些部位開(kāi)支大些，但是，對(duì)成本的影響不會(huì)很大。