“逾期繳納物管費每天按3％。收取滯納金”、“通知接房后15天不接，按萬分之二向開發(fā)商支付代管費”，這些都是霸王條款。昨日，重慶市工商局高新區(qū)分局披露了房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的一些最具代表性的霸王條款。據(jù)悉，這是房地產(chǎn)行業(yè)“霸王條款”首次曝光。 房地產(chǎn)行業(yè)投訴量居前三 “市民們請注意，買房、入住你都可能遭遇霸王條款?！备咝聟^(qū)工商分局副局長周莉接受采訪時透露，我市工商部門平均每年接到的消費投訴有2萬多件，其中五成以上因為消費者遭遇不公正待遇而產(chǎn)生。今年3月，我市工商部門集中披露了存在于餐飲、百貨、零售等行業(yè)中的16條“霸王條款”。11月，又披露了電子商務(wù)領(lǐng)域存在的霸王條款。 周莉稱，來自國家工商總局的數(shù)據(jù)顯示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的投訴量已經(jīng)排在了行業(yè)投訴的前三位，而且還在呈上升的趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)“霸王條款”進行整治勢在必行。 此次工商部門首先搜集了20多條帶有“霸氣”的不平等條款，高新區(qū)工商分局邀請了行業(yè)協(xié)會、消委、律師以及消費者代表，對這些條款進行了逐一點評，并從中選出了最具代表性的6條。 企業(yè)須自行清除霸王條款 對于本次披露的霸王條款，市工商局合同處相關(guān)負責人表示，我市工商部門已對商品房買賣、商品房中介、物業(yè)管理制定了標準的格式合同。但有的開發(fā)商會巧立名目地加上若干補充協(xié)議，問題正出在這些補充協(xié)議中。目前，工商部門已下發(fā)通知，要求企業(yè)自查自糾，自覺清除霸王條款。下月初工商部門將進行復(fù)查，對沒有糾正的企業(yè)，工商部門將下發(fā)整改意見書，對拒不整改的企業(yè)，將向其行業(yè)主管部門進行通報并曝光。 同時，工商部門呼吁消費者提高警惕，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在的其它“霸王條款”，可撥打12315投訴。 買房時 不簽合同一律不退還定金 “本認購書簽訂后7日內(nèi)，認購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，視為違約，認購人所付定金不予退還。” ■案例：工商部門日前接到市民曾先生的投訴稱，在楊家坪購買某小區(qū)房時，開發(fā)商規(guī)定購房者必須先繳納5000元的定金，且在與開發(fā)商簽訂認購書后7天內(nèi)，必須簽訂正式的購房合同，否則視為違約，定金將不予退還。 ■律師點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、定購、預(yù)定等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔保的，如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p> 買賣雙方不能就購房合同達成一致意見的原因多種多樣。有的是因為出賣人的原因，有的是買受人的原因，有的是不可歸責于當事人雙方的原因。對屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_成一致的，出賣人應(yīng)雙倍返還定金；屬于買受人的原因，買受人就不能要求返還定金；而對不能合意的條款又未在預(yù)約中事先約定，不能歸責于哪一方的情況，雙方均不構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 該認購書不分原因把合同不能成立的責任全部由買受人承擔，免除了因出賣人的原因造成合同不能達成一致所應(yīng)承擔的責任，或不可歸責于雙方當事人的原因返還定金的責任。 接房時 未按時接房就收取代管費 “買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價款的萬分之二向出賣人支付代管費?！?/p> ■案例：市民龍先生今年2月在高新區(qū)購買了一套房屋，10月底開發(fā)商通知接房。因為個人原因，龍先生晚了兩個多星期才辦理了接房手續(xù)。12月初進場裝修時，龍先生意外地收到物管的通知，補交一個月的房屋代管費用。龍先生很納悶，自己的房子并沒有委托代管，憑什么要交納代管費。 ■律師點評：此條款強行增加買受人責任，規(guī)定的違約責任明顯超過買受人應(yīng)當承擔的責任。一是將未及時辦理入戶手續(xù)的責任全部歸于買受人。如果因出賣人的原因造成房屋質(zhì)量問題，買受人在辦理入戶手續(xù)之前發(fā)現(xiàn)而不愿入戶，則不能視為已入戶，更不能據(jù)此要求買受人支付物業(yè)管理費和代管費。 二是如果買受人逾期辦理入戶手續(xù)但未給出賣人造成損失，約定買受人向出賣人支付代管費顯失公平，不合理地加重了買受人的義務(wù)。入戶登記是買受人的權(quán)利，出賣人有義務(wù)協(xié)助買受人辦理，但買受人可以放棄或怠于行使自己的權(quán)利無須向出賣人支付錢款。 入住后 延期繳物管費將收滯納金 “如延期繳納物業(yè)管理費，按日加收應(yīng)繳納費用3％。的滯納金。” ■案例：日前，家住南坪的徐女士回家時看到大門上貼了一張物管的溫馨提醒，上面寫著：“尊敬的業(yè)主，你本月物管費為198元，須在本月28日前交到小區(qū)物業(yè)管理處，逾期不交將按照每天3％。收取滯納金。” 徐女士很困惑，物管公司有權(quán)利收取滯納金嗎？ ■律師點評：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”，物管公司無權(quán)擅自收取業(yè)主滯納金。 物管代收水電費要收手續(xù)費 “本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費由本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費10元?！?/p> ■案例：日前，工商部門接到市民黃女士投訴稱，物業(yè)公司在與其簽訂的《物業(yè)管理協(xié)議》中規(guī)定：“本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費由本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費10元”。而黃女士母親所在的小區(qū)物業(yè)公司在《物業(yè)管理合同》中還規(guī)定：“對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)公司有權(quán)停水、停電。” ■律師點評：《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。另外，水電的供應(yīng)及費用的收取是業(yè)主與水電供應(yīng)商之間的合同關(guān)系，與物業(yè)費的繳納無關(guān)，物業(yè)公司無權(quán)因為消費者拒繳物管費而停水停電。 停車庫產(chǎn)權(quán)全歸出賣方所有 “本合同約定的商品房所在項目的停車庫產(chǎn)權(quán)屬甲方所有，甲方有權(quán)進行處置”。 ■案例：日前，由于所在小區(qū)地下停車庫滿員，王女士的新車只有停在小區(qū)內(nèi)的道路旁，小區(qū)物管要求王女士每月支付350元的停車費。王女士質(zhì)疑：小區(qū)道路以及露天停車位在房屋銷售時，已公攤到了每一位業(yè)主的身上，其所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，物管公司是否可以收費？ ■律師點評：《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)上述規(guī)定，關(guān)于確定小區(qū)未銷售的車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，應(yīng)看是否計入商品房的公攤面積。若已計入公攤面積，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬業(yè)主共有；若未計入公攤面積，則產(chǎn)權(quán)歸屬出賣人（甲方）所有。 本版稿件由記者 姜濤 采寫 |
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