房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)，既使單一的房地產開發(fā)和旅游業(yè)走出了獨立發(fā)展的困境，而且通過兩者結合，可以起到"雙贏"效果，具有十分重要的意義，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

       （一）提高城市土地的開發(fā)價值

　　目前城市土地的高價值性促使土地開發(fā)處于高密度和集約化開發(fā)中。在這樣的環(huán)境中大面積的休閑活動和公共活動的場所的開發(fā)將造成城市土地的利用的不經濟。如果通過市區(qū)和近郊乃至遠郊房地產的開發(fā)影響居民的外出活動，不但可以促進房地產的多領域開發(fā)和發(fā)展還可以減低市區(qū)土地利用的壓力，讓市區(qū)的土地價值得到最大的開發(fā)和利用。

　 （二）拓展市民公共活動的空間

　　城市土地的有償使用使得土地的價值大增，原有計劃經濟體制下的土地的無償使用時期已一去不復返了。因此，在城市建設中是開發(fā)利用還是給居民一片活動空間的矛盾就突現(xiàn)出來。而房地產和旅游的結合可以緩解城市市區(qū)公共活動空間的設置面積。一定程度上解決城市公共活動空間的不足。

?。ㄈ┐龠M房地產的規(guī)劃設計水平的提高

　　房地產旅游項目的開發(fā)，對房地產開規(guī)劃設計的要求比傳統(tǒng)的房地產項目要求更為嚴格，從而促進房地產項目質量的提高。

?。ㄋ模┐碳し康禺a市場的需求

　　旅游房地產的發(fā)展，將帶動人流的集中。增加樓盤的人氣，同時就是增加了樓盤的商機。參觀游覽的人數(shù)越多，宣傳的效果也就越好，從而創(chuàng)造出房地產開發(fā)的新需求。

　（五）提供一個了解其他地方相關內容的場所

　　旅游房地產的多種類型的開發(fā)，對人們了解其他地區(qū)的建筑風格、園林綠化風格等提供了一個參觀學習的地方，可以作為科學教育的基地來發(fā)展。我們可以把全世界不同特色的建筑風格和設計集中到一個樓盤給予展現(xiàn)，猶如一個建筑博物館，讓人們不用出國也可以了解世界。相應的產生一系列的以各種不同主題為背景的房地產主題公園的開發(fā)。

?。┨峁┙鉀Q就業(yè)的新思路

旅游房地產的發(fā)展，無形中將增加房地產開發(fā)的人員的規(guī)模。除了在建設一線中的工人和技術人員外，還提供了大量的后續(xù)服務工作崗位，包括樓盤的解說員，接待工作人員，司機，導樓小姐等等，在一定程度上能夠解決一部分社會的就業(yè)壓力。

（七）財政收入的重要來源

在現(xiàn)代市場經濟中，房地產業(yè)為國家提供了巨大的積累，成為建設資金重要來源，是國家財政收入的重要產業(yè)。如在我國經濟特區(qū)深圳市，每年政府獲地價收入約占該市當年財政收入１８％～２５％，成為經濟支柱。旅游業(yè)的發(fā)展促進了地方經濟的發(fā)展，許多地方以旅游為支柱產業(yè)或先導產業(yè)，帶動了當?shù)亟洕?。隨著經濟的發(fā)展，旅游業(yè)也將會得到進一步的發(fā)展，現(xiàn)階段就有可能成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。（2005年到2008年五月全國旅游和房地產帶來的財政收入的增長示意圖（1））

　　2005年到2008年五月全國旅游和房地產帶來的財政收入的增長示意圖（1））

（八）成為解決空置房的一種新嘗試

目前房地產開發(fā)中空置房的現(xiàn)象比較普遍，而且越來越嚴重。空置房面積的大量增加無疑對房地產開發(fā)商來說是很大的威脅。因此如何解決空置房問題是很多部門和人員思考的問題。通過發(fā)展旅游房地產的休閑度假旅游方式，通過"分時度假"來激活樓房的使用，對房地產開發(fā)商來說,這樣能夠盤活大量的積壓房地產,加快資金回收。相應而言，一方面能夠帶動地方上的建筑、裝飾行業(yè)發(fā)展,另一方面可以促進地區(qū)旅游業(yè)的進一步升溫,搞活地方經濟,增加財政收入。

二．房地產與旅游業(yè)兩者相結合的基礎

　　房地產與旅游業(yè)結合可以產生"雙贏"效果，兩者的結合具有重要性和必要性，而房地產與旅游業(yè)在許多方面的相通又為兩者的結合提供了可能性，這些可能性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

?。ㄒ唬┨攸c的類似性

旅游具有的主要特點和房地產的部分特點具有相似性，使他們初步具有結合開發(fā)的基礎。例如：旅游的異地性和房地產的位置固定性，旅游資源需要一定的載體，而這個載體主要的就是一定范圍的地理位置，房地產的位置固定性也體現(xiàn)了一定范圍的地理位置；旅游的暫時性和參觀樓盤的暫時性具有時間的相似性，目前人們看樓的時間是暫時性的，并不是到了樓盤就不再返回；旅游的消費性和房地產的消費性的相似性，人們在參觀樓盤的同時需要一定的時間，而在這個時間里就有可能進行消費，如解決飲食的問題；旅游的綜合性和房地產的綜合性就具有更多的相似性，他們都是多產業(yè)的集中體現(xiàn)，包括建材、交通、娛樂等。

?。ǘ┵Y源的共享性

旅游資源是指對旅游者具有吸引力的各種要素的總和。而房地產的物質資源和非物質資源完全可以找到旅游吸引力的歸宿。房地產開發(fā)中的樓盤設計、樓盤單體的顏色的搭配、樓群形成的景觀，居住區(qū)環(huán)境的設計等等均為旅游提供了物質和非物質資源的載體。而旅游區(qū)的部分也可以被房地產開發(fā)所借用。

?。ㄈ┫嗷ゴ龠M性

房地產業(yè)是經濟發(fā)展的“寒暑表”，經濟環(huán)境又影響居民的消費。能否滿足消費者的需求，是房地產和旅游市場連結的關節(jié)點，也是焦點所在。因為居民消費水平的高低直接影響房地產市場和旅游市場（生活消費和旅游和房產增長效益圖（2）），消費水平高就會有市場，而消費水平低市場就會萎縮，兩個產業(yè)結合的紐帶就在這一點上。房地產業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設，使旅游基礎設施配套完善，可以增強旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產商機，三者互動互補，互相促進，相得益彰。

圖（2）

（四）市場潛力巨大

游據國家統(tǒng)計局顯示，2000年5月1日至6日，全國居民外出旅游4600萬人，旅游消費181億人民幣，分別比前一年國慶假日增長15%和27%，國內居民出境人數(shù)10萬人，增長30%。另據國家旅游局、國家統(tǒng)計局聯(lián)合調查，2000年“十一”黃金周，全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個重點旅城市中更高達65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢頭中，不難體會到假日經濟在國內的強大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時，各大小酒店供不應求，人滿為患，住宿價格居高不下；當?shù)緛砼R時，大量客房積壓，酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。

三.房地產與旅游業(yè)相結合的開發(fā)模式和特點

　　應該說房地產旅游更多的屬于國內、短途、短期的旅游性質。因為由于房地產開發(fā)本身的特點，人們在選擇樓盤時通常是有目的的參觀，而能夠滯留游客較長時間的主要依靠房地產項目的綜合環(huán)境，包括相關的配套的設施，居住環(huán)境的設計特色等。

概括而言，房地產中能夠開發(fā)為旅游資源的主要體現(xiàn)在以下幾種模式：

?。ㄒ唬﹫@林綠化旅游

目前房地產開發(fā)具有旅游開發(fā)前景的主要體現(xiàn)在大中型項目中。小型樓盤由于資源的稀缺性，暫時還不能被大眾化旅游所接受。而房地產的開發(fā)吸引力首先體現(xiàn)在居住環(huán)境的設計中，主要是園林和綠化的設計和營造,包括植物景觀、江河景觀、山川景觀、湖泊景觀、園藝景觀等。

?。ǘ┙ㄖL格旅游

房地產開發(fā)中另一個主要特色就是建筑風格的體現(xiàn)，包括建筑的內部設計，建筑外墻的顏色，建筑風格和相關小品的設計等。據統(tǒng)計，目前北京市10大樓盤中，第一城、現(xiàn)代城的建筑風格和設計占主要地位。

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居住區(qū)設計的總體設計有一個主題，例如北京華僑城主題公園有一個方面是針對奧運主題，里面的相關體育設施比較齊全，文化氛圍中的"運動"成分就比較濃，自然對崇尚運動的人們有很大的吸引力。就算經濟實力不能去購房，也可以去那里享受現(xiàn)代化的體育設施和感受那里的體育氛圍。

　（四）特色設計旅游

有些房地產開發(fā)商為了增強自己的吸引力，搞了一些別出心裁的項目。例如北京的門頭溝永定河的龍泉生態(tài)山莊就是這樣。到那里參觀的人們一定要去一次農莊去看看，去和大自然"0"接觸，感受喧鬧城市中不曾有過的清凈。

（五）事件旅游

　　目前房地產項目在推盤過程中，喜歡舉辦一系列的活動，其中不乏一些具有影響力的區(qū)域性大型活動。例如：通州世紀星城配套了大型的文藝演出，模特大賽比賽場地，學校，培訓等等。這種具有廣泛影響力的活動的舉辦將吸引較多的游客的光臨。

（六）休閑度假旅游

　旅游房地產可以抓住旅游業(yè)高速發(fā)展所出現(xiàn)的巨大契機,充分利用現(xiàn)存的空置房地產資源,將旅游業(yè)和房地產開發(fā)利用相結合,彌補市場出現(xiàn)的空缺。旅游房地產在概念上引用和借鑒了近年來國際上流行的"分時度假"思路。所謂分時度假,就是將酒店或度假村的房間使用權分時段賣給多個客人,使用期限可以是十幾年甚至更長,顧客購買至少一個時段(例如一周)的使用權,此后每年在此酒店或度假村可免費享受所購買時段的住宿服務。它最大的特色和吸引人之處在于它的分時度假交換形式,當某一年顧客決定不在其所購買了時段的酒店或度假村居住時,可以用擁有的時段去"交換"同屬于一個交換服務網絡中的任一家酒店或度假村的另一時段。同時,顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等一系列權益。對旅游消費者來說,購買旅游房地產產權所付出的支出遠遠低于入住酒店的費用,更重要的是,旅游消費者從此擁有了一部分房產的產權,該項開支屬于投資而不是消費,還可能擁有升值的空間,而享受到的服務卻相差無幾。因此,該項目的市場吸引力遠遠大于單純的酒店住宿或是分時度假。旅游房地產更多的屬于國內、短途、短期的旅游性質。因為由于房地產開發(fā)本身的特點，人們在選擇樓盤時通常是有目的的參觀，而能夠滯留游客較長時間的主要依靠房地產項目的綜合環(huán)境，包括相關的配套的設施，居住環(huán)境的設計特色等。

四.房地產與旅游業(yè)相結合開發(fā)存在的一些較明顯問題與對策

房地產與旅游業(yè)相結合開發(fā)具有很好的開發(fā)基礎和市場前景。但是目前兩者的結合還存在一些問題，必須采取一定的措施加以解決。

　　(一)存在的問題

1破壞景區(qū)氛圍.

一些開發(fā)商在房產開發(fā)過程中，為了使旅游者取得較好的觀景點和視角,，而忽視了觀景點本身成為其他觀景點的景觀效果，隨意開辟景點，如建在南京紫金山最高峰頭陀嶺的"觀景臺",只考慮觀景效果，忽視了自身對環(huán)境景觀的嚴重影響。

2無序開發(fā)，資源生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴重。

一些開發(fā)商在修建房地產項目時，缺乏科學規(guī)劃和論證，大興土木，開山采石,伐木筑路，亂砍濫伐，導致山體破壞，水土流失加劇，植被破壞，生物多樣性受損。如陜西華山景區(qū)銀河賓館、氣象招待所、鎮(zhèn)岳宮(內設住宿、餐飲設施)建設期內在山上違規(guī)開山采石，形成了三個較大的料石場，山體資源遭到破壞，雖然進行了治理整頓，但植被恢復工作至今仍難以完成，南岳的三個山峰因建設賓館、飯店被人為地削了"腦袋"。

3過渡開發(fā)，人工化現(xiàn)象較嚴重.

一些開發(fā)商熱衷于旅店、餐館、商店等房地產項目的建設，在核心區(qū)大建樓、堂、管、所，盲目擴大旅游區(qū)、修建旅游設施，甚至不惜以犧牲具有多種生態(tài)功能的自然景觀為代價，修建過多的人造房地產景觀，造成景區(qū)在自然景觀中演變出眾多的城市化、商業(yè)化景觀空間，使旅游區(qū)的景觀功能發(fā)生錯位,美學價值下降。

4粗制濫造，部分缺乏文化品位.

一些房產開發(fā)商和旅游開發(fā)者不顧環(huán)境、條件，房地產項目貪大、求洋、缺乏個性、趨同化、亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風景名勝、古跡文物的原始景觀的文化內涵,，也對旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風景結構造成了破壞。

5以開發(fā)為幌子，為圈地提供機會.

一些房地產開發(fā)商以開發(fā)為幌子，事實上以圈地為目的，在旅游景區(qū)劃定大面積的土地，而且更多的都是一個資源和地理條件非常優(yōu)越的地區(qū)，造成國家土地資源的流失。

　　(二)對策

　　1統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。

規(guī)劃先行，所有項目必須符合旅游大區(qū)的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃中沒有的項目堅決不能上，并確保項目布局合理，布點均衡，既著眼當前，又立足長遠,防止過多過濫和破壞性開發(fā)建沒，使房地產的開發(fā)效益與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合,實現(xiàn)經濟效益與社會效益,環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　2準確定位，注重文化內涵。

要找準旅游房地產在整個房地產業(yè)項目體系中擔當?shù)臅r代性角色，避免同一地區(qū)在產業(yè)與項目結構上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發(fā)項目中去，樹立“旅游化房地產”的全盤思想，培植獨特的優(yōu)勢，并注意挖掘文化內涵。文化性主要通過項目的創(chuàng)意、服務的功能、承載的內容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境與意蘊來展現(xiàn)。

3不斷創(chuàng)新。

創(chuàng)新意識在房地產開發(fā)中至關重要，要懂得在借鑒世界房產開發(fā)設計經驗的基礎上，體現(xiàn)中國特色的文化傳統(tǒng)、結合當?shù)氐淖匀?、人文資源進行項目開發(fā)與建設。

五.淺談西部地區(qū)房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)

我國正在大力發(fā)展西部，各地正在尋求新的經濟增長點，市場需要創(chuàng)新，多元化旅游地產的出現(xiàn)和發(fā)展，將為西部的旅游市場和房地產市場找到切合點，并在互動中尋求更好的發(fā)展方向和更快的發(fā)展速度；當旅游與地產聯(lián)姻、資源與資本攜手之時，一次思維裂變正昭示著新興復合產業(yè)的光明前景。如近日建成的大理市首席花園國際度假別墅"中和坊"被稱為大理旅游房地產開發(fā)的一個典型代表。這一項目位于大理古城西側，占地54000多平方米，分為度假酒店區(qū)和聯(lián)排別墅區(qū)，建筑采用了典型的白族民居樣式。因此，把兩個熱點結合在一起的旅游房地產，非常有價值，將是拓展市場很重要的一個方面。

　　(一)豐富的旅游資源

西部地區(qū)是我國旅游資源最豐富的地區(qū)之一，其自然景觀和人文景觀占全國的"半壁江山"，擁有九寨--黃龍、都江堰、樂山大佛、長江三峽、大足石刻、絲綢之路、兵馬俑、布達拉宮等一大批世界級的景區(qū)景點和風景名勝區(qū)，不僅在國內其他地區(qū)罕見，在全世界也是獨一無二。

　　（二)目前存在的問題

目前西部房地產與旅游業(yè)相結合開發(fā)主要面臨的問題在于：首先，西部地區(qū)的優(yōu)質旅游資源所在地的可進入性一般較差，基礎設施落后，地質災害頻繁，水電等能源供應嚴重不足，經濟效益與社會、環(huán)境效應矛盾突出，再加上民族問題，成為制約西部房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)的最大障礙；其次，旅游地產主打的;“假日經濟"概念，受經濟景氣與否的影響非常大，而中國目前的假日制度還不能滿足度假旅游發(fā)展的要求，再加上中國經濟發(fā)展水平與旅游資源分布的空間差異造成的時空局限性制約著西部地區(qū)旅游房產的發(fā)展；再次，西部地區(qū)相關法制建設的滯后也影響著旅游房產的發(fā)展。

　?。ㄈ┌l(fā)展模式

因此，根據西部地區(qū)綜合發(fā)展環(huán)境的特點，我們建議西部旅游房地產的發(fā)展主要集中在四大類：第一類是旅游景點地產，主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；第四類是旅游住宅地產，主要是指與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間。

　　（四）實施途徑

　1加強基礎設施建設，優(yōu)化投資硬環(huán)境。

要推動西部地區(qū)房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)，必須對西部地區(qū)的基礎設施等硬投資環(huán)境進行改造，加大區(qū)域性基礎設施的建設，提供高效快捷的交通體系，良好的投資環(huán)境將對西部地區(qū)房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)起到重要的支持作用。

　　2加強相關制度建設，優(yōu)化投資軟環(huán)境。

西部開發(fā)存在的問題除了硬環(huán)境滯后外，關鍵還是軟環(huán)境，即制度的建設。包括投資政策、優(yōu)惠條件、配套的財稅制度等。廣泛的，多渠道的籌集社會資金，在進行旅游房地產項目時，可以先做旅游再做地產。

　　3加強開發(fā)監(jiān)管，旅游地產良性發(fā)展的保障。

旅游房地產的開發(fā)在一定程度上會對旅游資源產生一定的影響，必須加強項目投資前、投資建設和經營過程的監(jiān)管。在早期項目計劃中必須加強規(guī)劃指導，嚴禁在資源核心區(qū)進行建設開發(fā)，地產選址必須經過嚴格的審批，建筑設計和風格必須與整個旅游景區(qū)和諧，建設材料提倡使用環(huán)保材料，經營過程中產生的垃圾等廢物需要經過相關的技術處理，嚴禁造成環(huán)境污染。

從創(chuàng)新經濟、創(chuàng)新旅游到創(chuàng)新旅游房地產，這是時勢所趨。當以旅游地產為標志的復合型思維生根萌芽之際，我們相信旅游與房地產業(yè)的結合將會為西部地區(qū)和全國的各個旅游城市的經濟增長做出積極貢獻和帶來更多的經濟效益，使房產不再出現(xiàn)泡沫房產。使旅游能充分的被利用，為國家?guī)砀嗟慕洕找婧途徑饬烁嗟木蜆I(yè)壓力提供更多的就業(yè)機會也為更多的大學畢業(yè)生帶來展現(xiàn)自己的舞臺。

六 結論

從創(chuàng)新經濟、創(chuàng)新旅游到創(chuàng)新旅游房地產，這是時勢所趨。當以旅游地產為標志的復合型思維生根萌芽之際，我們相信旅游與房地產業(yè)的結合將會為西部地區(qū)和全國的各個旅游城市的經濟增長做出積極貢獻和帶來更多的經濟效益，使房產不再出現(xiàn)泡沫房產。使旅游能充分的被利用，為國家?guī)砀嗟慕洕找婧途徑饬烁嗟木蜆I(yè)壓力提供更多的就業(yè)機會也為更多的大學畢業(yè)生帶來展現(xiàn)自己的舞臺。