威爾森夫婦 新浪圖
在英國(guó)，就有這么一對(duì)年近花甲的夫婦，日前正盤算著將手中的數(shù)百套房子一口氣賣出去，他們就是被媒體稱為全球“頭號(hào)炒房客”的威爾森夫婦。記者近日專訪“頭號(hào)炒房客”中的朱蒂斯·威爾森（下簡(jiǎn)稱朱蒂斯），請(qǐng)她講講炒房20多年的秘訣，又為什么突然急著全部出手，為中國(guó)的投資者傳授他們用親身經(jīng)歷換來的炒房經(jīng)。
教師下海 中學(xué)教數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)行做投資
今年61歲的弗格斯·威爾森及老伴朱蒂斯·威爾森是英國(guó)肯特郡首府梅特斯通市人，原本都只是薪水微薄的中學(xué)教師。1975年，他們省吃儉用以8200英鎊買下第一套房子，這是一套位于梅特斯通市的三居室。幸運(yùn)的是，他們選對(duì)了地點(diǎn)。20年后，當(dāng)?shù)匾驗(yàn)猷徑⒎ê５姿淼赖陌⑹卜鸬抡?，成為英?guó)最熱門的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
記者：你和老伴原來在中學(xué)是教什么的？最初怎么想到投資房地產(chǎn)？
朱蒂斯：我們是教數(shù)學(xué)的中學(xué)教師，作為一名投資者，你會(huì)明白有數(shù)學(xué)頭腦是一件非常有用的事情。我一直都覺得這一點(diǎn)在任何時(shí)候都是一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。
令我印象深刻的是，我在英國(guó)接觸過的許多中國(guó)人，他們數(shù)學(xué)都比我好，中國(guó)人似乎格外有數(shù)學(xué)頭腦，應(yīng)該好好加以利用。
開始炒房是因?yàn)槲铱吹搅速嶅X的機(jī)會(huì)。從1995年至2005年，英國(guó)房?jī)r(jià)平均上升365%，你明白這是什么概念嗎？為什么不炒房？
當(dāng)然，我去炒房而不是炒股，也是因?yàn)槲覍?duì)股市一竅不通，我覺得炒房似乎是更穩(wěn)妥的一種投資方式。
記者：有人教你們?cè)趺闯捶繂?？如何確定買下的房產(chǎn)一定會(huì)增值？
朱蒂斯：我們是自學(xué)成才。只要精心挑選好的地段和精品房，再靠著一些我們自己總結(jié)出來的“秘方”，20多年來我們手中的房子沒有一套貶值過。
比如說，我絕大部分的房子都位于梅特斯通市，鄰近英法海底隧道，這里勢(shì)必會(huì)成為最熱的黃金地段。而且你知道，2012年奧運(yùn)會(huì)就在倫敦舉辦，而梅特斯通市距離倫敦不遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲。
成功做大 10分鐘就掙了10萬英鎊
1986年，他們搬入一套同樣位于梅特斯通的6居室?？粗?dāng)時(shí)英國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，威爾森夫婦首次產(chǎn)生當(dāng) “包租公”、“包租婆”的念頭。于是他們把第一套房子租出去，用租金來付第二套房子的貸款，此后開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
記者：從最初的1套到最多擁有900套房子，您是如何積累的？這中間都是采用以租金支付貸款的方式嗎？租金總是能夠支付貸款嗎？
朱蒂斯：積累的過程沒有任何奇跡，不要抱任何幻想，就是賺錢——買進(jìn)——賺錢——買進(jìn)，一點(diǎn)一滴積累起來的。
當(dāng)然都是用租金付貸款，在英國(guó)這完全不是問題，你的房租必須高于貸款的25%，也就是說你要付100英鎊的貸款，就至少要收回125英鎊的租金。
舉個(gè)例子來說，我2003年出租一套普通的房子收900英鎊的租金，但貸款只用交133英鎊。
記者：眾所周知，從1975年至今的30年來，發(fā)生過多次或大或小的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，英國(guó)的房?jī)r(jià)是一直上升的嗎？如果不是，您用什么樣的方式避免損失？
朱蒂斯：那只是暫時(shí)的，總體的趨勢(shì)一直在上漲。我們最早花8200英鎊買下的房子現(xiàn)在就漲到3.1萬英鎊。
你們必須了解一點(diǎn)，我不會(huì)因?yàn)橐稽c(diǎn)小小的利潤(rùn)就買進(jìn)賣出，不然手上現(xiàn)在也不會(huì)有這么多房子。
記者：難道炒房20多年從來沒有失敗過嗎？
朱蒂斯：如果你指我們的房子貶值，沒有，沒有一套貶值。如果你指判斷失誤，導(dǎo)致失敗，的確有三次。
我們剛開始炒房沒多久，手里的三套房子買進(jìn)沒多久，就賣出去了，當(dāng)時(shí)只賺了2000英鎊。過了半年，那三套房子的市值竟然上漲了1.5萬英鎊，可想而知我們當(dāng)時(shí)的懊惱。
從那以后，我們就懂得了，千萬不要在炒房的事情上著急，千萬不要計(jì)較小錢，丟了大錢。
記者：那么您最成功的一筆交易呢？
朱蒂斯：我曾經(jīng)花15萬英鎊買了一棟公寓樓，10分鐘后它漲到25.27萬英鎊。我決定把它立刻賣出去。如此短的時(shí)間內(nèi)賺了這么多錢，是一件很有成就感的事情，我認(rèn)為這是我們最成功、最得意的一筆交易。
金盆洗手 丈夫準(zhǔn)備開班授課
然而正在炒房事業(yè)達(dá)到巔峰時(shí)，房?jī)r(jià)卻因?yàn)?008年那場(chǎng)金融危機(jī)狂跌不止，給他們來了個(gè)措手不及。趁著現(xiàn)在房?jī)r(jià)回暖，威爾森夫婦做出一項(xiàng)重大決定，一口氣將手中的房子全部出手，從此金盆洗手。針對(duì)北京飆升的房?jī)r(jià)，朱蒂斯向中國(guó)投資者提供了自己的建議。
記者：為什么想到要出手所有的房子？房子都賣了以后打算干什么？
朱蒂斯：我們?cè)瓬?zhǔn)備65歲之后再出手，可沒有比現(xiàn)在更合適的時(shí)機(jī)了?，F(xiàn)在銀行房貸利率是0.5%，我活了這么多年，利率從來沒有如此低過，我相信中國(guó)現(xiàn)在的利率都會(huì)比這高許多。
而下一次大選之后利率肯定會(huì)上漲，趁著現(xiàn)在房貸利率尚低賣房無疑是明智的。
另外一個(gè)原因就是，現(xiàn)在全世界的投資者都在買房，這難道不是我賣房的最好時(shí)機(jī)嗎？目前，已經(jīng)陸續(xù)有一些買家向我們問價(jià)了，包括一個(gè)在我們這開中餐館的華人老板，我相信成交的時(shí)間會(huì)大大短于我們之前的預(yù)期。
房子賣完以后，弗格斯想專門在電視上教別人怎么炒房，而我打算養(yǎng)些比利時(shí)藍(lán)牛。
記者：有沒有打算在中國(guó)買房？
朱蒂斯：我沒去過中國(guó)，但我女兒去過北京，觀看奧運(yùn)會(huì)，所以我多少知道些北京房?jī)r(jià)飆升的情況。
我的確想過在北京投資，但我不懂當(dāng)?shù)匦星?。相比起來，還是在自己的地盤炒房更保險(xiǎn)，并且梅特斯通市的升值空間絲毫不亞于北京。
這也是我要告訴中國(guó)投資者的，把錢放在自己熟悉的地方更穩(wěn)妥，再就是看好是否具有升值的空間。據(jù)法制晩報(bào)
炒房夫婦·數(shù)字
最多時(shí)房子：900多套
一次拋售房子：700多套
炒房時(shí)間：23年
最高市值：1.8億英鎊（約合20億元人民幣）
炒房夫婦·黃金法則
1.堅(jiān)決不用“自己”的錢去炒房?？梢再J款買房，然后再出租，靠租金支付房貸
2.堅(jiān)決不去不了解的地方買房，只買自己居住地區(qū)周邊的房產(chǎn)
3.只買升值空間大的精品樓房，哪怕暫時(shí)下跌也會(huì)很快上漲
4.一定要買黃金地段的房子，房?jī)r(jià)將只升不降
5.最理想的投資目標(biāo)是價(jià)值約18萬英鎊的房子，因?yàn)閮r(jià)值太高很難租售出去
6.一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更容易保值、升值
