1．房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2％；
　　2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無(wú)法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡(jiǎn)稱\"三小\"套型），則扣減10％；
　　3.房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；
　　4.朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門窗，則減5％；
　　5.小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5％；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％；
　　6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力。花很多錢才買套舊房，這一因素又使房?jī)r(jià)減8％的價(jià)錢。
　　最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60％－70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。
　　【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級(jí)地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。
　　折舊率：10年×（－2％）＝－20％；
　　因其是\"三小\"套型：－10％；
　　樓層：＋3％；朝向：南北；
　　非小區(qū)和無(wú)物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％
　　重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：＋15％；心理因素：－8％；
　　當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)約為4000元／平方米,得出該房產(chǎn)價(jià)格為： 4000 ×（1 -20％-10％＋3％-10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。
　　此房的實(shí)際總成交價(jià)格約為：2800×100×70％＝19.6（萬(wàn)元）。