最近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)非常興旺，越來(lái)越多人第一次擁有自己的房子，房?jī)r(jià)也以驚人的速度高漲，一個(gè)專(zhuān)有名詞出現(xiàn)了：房奴。

綜觀這些現(xiàn)象，以我過(guò)去二十多年在國(guó)外國(guó)內(nèi)購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)，我發(fā)現(xiàn)其實(shí)這當(dāng)中有不少問(wèn)題是由于部分購(gòu)房者在個(gè)人理財(cái)和購(gòu)置物業(yè)上經(jīng)驗(yàn)不足和一些錯(cuò)誤理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快樂(lè)經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)置尤其是第一次購(gòu)置物業(yè)的提供參考。

1）如何不成為房奴？

與其說(shuō)這是房地產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題還不如說(shuō)這是一個(gè)個(gè)人理財(cái)問(wèn)題。以我最近幾年在國(guó)內(nèi)購(gòu)置物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和觀察，我發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)的朋友缺乏一個(gè)正確的負(fù)債概念。最簡(jiǎn)單的一個(gè)問(wèn)題就是到底貸款占收入多少才合適，我沒(méi)有發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一個(gè)統(tǒng)一和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論銀行還是在國(guó)內(nèi)剛剛開(kāi)始的個(gè)人理財(cái)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。

我們不妨借用一下美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（Federal Reserve Board）給銀行和個(gè)人提供了一個(gè)個(gè)人房屋貸款統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，就是所謂的28－36準(zhǔn)則。其中的28是指?jìng)€(gè)人房屋貸款月支出最多占稅前總收入的28％，這里的支出部分包括房屋貸款利息、本金、貸款保險(xiǎn)和房地財(cái)產(chǎn)地稅（每年交付）；而36是指所有個(gè)人負(fù)債月支出最多占稅前總收入的36％，個(gè)人負(fù)債包括房屋貸款和其他如汽車(chē)貸款和信用卡等的總和。這個(gè)28－36標(biāo)準(zhǔn)被所有銀行嚴(yán)格執(zhí)行，否則銀行自己會(huì)增加它在個(gè)人房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。部分銀行還增加了一個(gè)33％準(zhǔn)則，就是如果申請(qǐng)人信用好而又沒(méi)有其他房屋貸款的話(huà)，房屋貸款比例可以提高到33％，但還是要遵守36％的比例。

在這樣一個(gè)大前提下，理財(cái)專(zhuān)家還建議所有的房屋相關(guān)開(kāi)支不應(yīng)該超過(guò)40％，包括貸款、保險(xiǎn)、水電煤氣等開(kāi)支。

國(guó)內(nèi)銀行的房屋貸款業(yè)務(wù)還在新興開(kāi)始階段，對(duì)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)還不夠重視。此外對(duì)個(gè)人收入證明也是非常隨意，這導(dǎo)致很多消費(fèi)者先考慮要買(mǎi)什么房子而不是先考慮自己能買(mǎi)多貴的房子。很顯然對(duì)所有人來(lái)說(shuō)房子越大越貴越好，在缺乏一個(gè)客觀限制（銀行貸款限度）機(jī)制下，部分消費(fèi)者很容易超過(guò)自己的承擔(dān)能力。如果你不想當(dāng)房奴，首先你要約束自己，不要超過(guò)自己能夠承擔(dān)的能力，嚴(yán)格遵守1/3（33％）的貸款比例。

當(dāng)然這個(gè)非常松懈的貸款環(huán)境給予一些房地產(chǎn)投資者一個(gè)非常大的空子，這是話(huà)外題了。

問(wèn)題是，如何抵擋那些超過(guò)你承擔(dān)能力房子的誘惑？

2）一步到位害人不淺！

我發(fā)現(xiàn)一些初次購(gòu)買(mǎi)房子的都有這個(gè)一步到位的錯(cuò)誤想法，工作沒(méi)幾年的小兩口還沒(méi)有孩子的家庭就在考慮購(gòu)買(mǎi)100平米的三居，為自己未來(lái)的孩子和退休的父母準(zhǔn)備。他們以為買(mǎi)房子如同結(jié)婚一樣一生只有一次，或者看著天天在漲的房?jī)r(jià)擔(dān)心未來(lái)買(mǎi)不起所需要的房子。

除非有特別的社會(huì)性事件如戰(zhàn)爭(zhēng)，個(gè)人收入通常要經(jīng)歷一個(gè)反扣碗形狀的曲線(xiàn)：剛開(kāi)始比較低，隨后的10年高速增長(zhǎng)，然后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)階段，最后退休后減少。對(duì)于還在收入不斷增加的年輕購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他們應(yīng)該選擇適合自己3－5年計(jì)劃的房子，等將來(lái)收入增加家庭結(jié)構(gòu)改變以后再升級(jí)到更大更好的社區(qū)。在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有推出永久性房地產(chǎn)增值稅之前，每隔3－5年換一間更貴的房子不需要交多少稅，因此這種升級(jí)（trade up）行為應(yīng)該是年輕收入增長(zhǎng)型家庭所采取的模式。

我畢業(yè)半年后買(mǎi)的房子的價(jià)格是我工作10多年后購(gòu)買(mǎi)房子價(jià)格的1/6，在此之間我換了三次，每次都是越來(lái)越貴，越來(lái)越大。當(dāng)然其中有一間我也當(dāng)了兩年房奴，也是錯(cuò)誤認(rèn)為要為小孩和父母準(zhǔn)備，痛苦的教訓(xùn)。

3）為別人裝修

了解到買(mǎi)房子不是一輩子才干一次的事情以后（如果你已經(jīng)退休本文不適合你），我想討論一下裝修。國(guó)內(nèi)出售大部分的房子都是毛坯房，因此全國(guó)的房奴都要經(jīng)歷一個(gè)痛苦的裝修過(guò)程，而裝修成本可占房?jī)r(jià)10％以上。正因?yàn)樽约阂獏⑴c裝修設(shè)計(jì)過(guò)程，因此一些人在裝修時(shí)過(guò)分強(qiáng)調(diào)個(gè)人化而浪費(fèi)錢(qián)財(cái)。要記住一點(diǎn)，若干年后當(dāng)你賣(mài)房子時(shí)別人不一定會(huì)欣賞你自以為很得意的餐廳吊頂，或者那些大紅大綠的墻紙。如果僅僅從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，越簡(jiǎn)單越大眾化的裝修風(fēng)格越合適。你后面的賣(mài)家不會(huì)為你的個(gè)性化多付一分錢(qián)。

我不是絕對(duì)反對(duì)個(gè)性化，你只要明白了為自己的裝修風(fēng)格所付出未必能夠收回成本就可以。而且什么是“大眾口味”也是一個(gè)與時(shí)代相關(guān)的概念。美國(guó)70年代經(jīng)歷了石油危機(jī)，因此那個(gè)年代修建的房子室內(nèi)高度很低，窗口也不大，室內(nèi)色彩也傾向于深顏色。而到了80－90年代以后走另外一個(gè)極端：落地窗躍層和5－6米高的客廳，淺顏色為主流的室內(nèi)裝修風(fēng)格。

4）地段地段還是地段

初次購(gòu)買(mǎi)者比較容易被開(kāi)發(fā)商的樣板間所誘惑，往往容易犯走進(jìn)森林只看見(jiàn)樹(shù)木的錯(cuò)誤，看見(jiàn)一個(gè)設(shè)計(jì)很好的房子就輕易動(dòng)心。記得網(wǎng)上看到有人問(wèn)為何房子舊了以后價(jià)值還會(huì)增加，這是典型對(duì)房子價(jià)格的誤解：按照建筑成本來(lái)判斷價(jià)格。全世界房地產(chǎn)業(yè)里面被崇拜的一個(gè)真理就是“地段、地段、還是地段（location, location, and location）”，也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格，尤其是未來(lái)的價(jià)格和房子（社區(qū)）所在的地段有非常緊密的關(guān)系，這對(duì)二手房尤其重要。

我記得很多年前我買(mǎi)了自己第一間房子后去美國(guó)加州出差，同學(xué)帶我去硅谷的一個(gè)小鎮(zhèn)：Palo Alto。他指著路邊的一些小房子說(shuō)這是硅谷第二貴的小區(qū)（第一貴是Saratoga，一個(gè)半山區(qū)），我看到那些小房子至少有20年的年齡，外表普通，而且房子結(jié)構(gòu)太低太小，還不如我自己在美國(guó)東部剛買(mǎi)的共有公寓。結(jié)果同學(xué)告訴我這些小屋子的價(jià)格后把我嚇一大跳，比我的貴10倍。他解釋其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，這個(gè)小鎮(zhèn)就是著名的Stanford University（斯坦佛大學(xué)）所在地，也是一些美國(guó)著名高科技公司總部所在地如惠普，因?yàn)榈囟魏盟跃陀羞@樣的價(jià)格。多年后我重訪斯坦佛大學(xué)，那些小屋子仍在，外表還是那個(gè)老樣子，院子收拾得干干凈凈，車(chē)庫(kù)門(mén)口停的全是昂貴的豪華車(chē)，最低價(jià)格100萬(wàn)美元。

看官也許要問(wèn)，什么是好地段？這個(gè)沒(méi)有什么硬性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，好地段就是大家喜歡的地方。在美國(guó)通常和中小學(xué)校區(qū)相關(guān)，成績(jī)?cè)胶玫牡囟畏績(jī)r(jià)越高，因?yàn)楹蛧?guó)內(nèi)相似學(xué)生就近錄取上學(xué)。當(dāng)然自然風(fēng)光也是一個(gè)重要因素，上海的湯臣一品敢賣(mài)15萬(wàn)一平米固然和大量使用高檔裝修材料有關(guān)，但更重要的是它號(hào)稱(chēng)有黃浦江第一景的位置。在國(guó)內(nèi)我發(fā)現(xiàn)地段和周邊配套設(shè)施有關(guān)系，學(xué)校、醫(yī)院、商店、交通等。

那么對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)如何判斷一個(gè)新開(kāi)發(fā)的地段能否以后成為一個(gè)受歡迎的地段？除了聽(tīng)銷(xiāo)售人員吹噓以外，更加重要的是自己去調(diào)查研究，把精力集中在幾個(gè)方面：由政府控制的周邊設(shè)施規(guī)劃，如道路、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)區(qū)等。不僅僅是已經(jīng)建好和正在修建的學(xué)校醫(yī)院商店，而是未來(lái)規(guī)劃中的。我們?cè)谏钲谫?gòu)買(mǎi)的一個(gè)樓盤(pán)當(dāng)時(shí)也沒(méi)有關(guān)注周邊環(huán)境，結(jié)果去年附近修建了一個(gè)實(shí)驗(yàn)高中，號(hào)稱(chēng)是全深圳前十名。中學(xué)開(kāi)學(xué)后我們所在的小區(qū)整體價(jià)格三年內(nèi)翻了一番，盡管深圳整體房?jī)r(jià)才增加了30％。當(dāng)然這是運(yùn)氣了，之前我們買(mǎi)的另外一個(gè)就沒(méi)有這么好。

關(guān)注周邊未來(lái)規(guī)劃還有一個(gè)重要目的：減少負(fù)面影響所致的風(fēng)險(xiǎn)。我看見(jiàn)太多業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或者當(dāng)?shù)卣l(fā)生糾紛，就是因?yàn)樗麄儧](méi)有被告知附近10年前已經(jīng)被市政府規(guī)劃了要修變電站或者立交等負(fù)面消息。當(dāng)然主要責(zé)任還是開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)普通消費(fèi)者很難得到這些規(guī)劃信息?？上驳氖墙?jīng)歷過(guò)太多糾紛和官司后我開(kāi)始看見(jiàn)一些開(kāi)發(fā)商在出售樓盤(pán)時(shí)也同時(shí)公布所謂的風(fēng)險(xiǎn)，包括周邊未來(lái)計(jì)劃。

我在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)最不成功的一個(gè)房子就是這樣，當(dāng)時(shí)我選擇了一個(gè)鄰街角落的房子，因?yàn)樗挥袃蓚€(gè)鄰居而不像其他有三個(gè)鄰居。結(jié)果3年后社區(qū)附近一個(gè)新修了一個(gè)很大的社區(qū)，我家前面的路被拓寬成為了一條通往那個(gè)社區(qū)的主干道。到后來(lái)我因?yàn)楣ぷ髟虬峒胰チ硗庖粋€(gè)州時(shí)那個(gè)房子賣(mài)了6個(gè)多月才成交，因?yàn)榇蟛糠秩穗m然喜歡所有一切，就是因?yàn)榉孔犹拷鞲傻肋@個(gè)原因放棄了，連價(jià)格他們不愿意砍。順便說(shuō)一下，這也是我前面說(shuō)當(dāng)過(guò)短期房奴的那個(gè)房子，犯錯(cuò)誤沒(méi)有問(wèn)題，犯一次就夠。

5）寧當(dāng)龍尾不當(dāng)雞頭

這個(gè)規(guī)則原文是買(mǎi)貴社區(qū)里面最便宜而不買(mǎi)便宜社區(qū)里面最貴的。這個(gè)規(guī)則在國(guó)內(nèi)是否適用我自己還沒(méi)有親身體會(huì)，它的道理很簡(jiǎn)單，做龍尾你房子價(jià)格會(huì)被龍頭所帶起，□□□□頭你房?jī)r(jià)會(huì)被雞屁股所拖累。

6）房?jī)r(jià)泡沫？

這是當(dāng)今最熱鬧的話(huà)題，我相信沒(méi)有任何一個(gè)專(zhuān)家能夠準(zhǔn)確判斷多少錢(qián)一平米以上是泡沫，多少錢(qián)以下不是泡沫。這是一個(gè)非常復(fù)雜的宏觀問(wèn)題，而且任何泡沫都是在泡沫穿破以后才是泡沫，沒(méi)有破之前都不算。作為消費(fèi)者我們都擔(dān)心中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)和當(dāng)年日本東京和香港一樣，幾年內(nèi)跌了40％甚至更多。

先從宏觀角度發(fā)表我個(gè)人的膚淺看法，我認(rèn)為只要你買(mǎi)的是給自己住的房子而不是從事房地產(chǎn)投資你大可不必?fù)?dān)心泡沫。人總是要住房子的，總不能因?yàn)閾?dān)心未來(lái)就住山洞。

有人會(huì)反駁如果泡沫即將穿破我們應(yīng)該租房子??？

在回答這個(gè)問(wèn)題之前我倒是想討論房租與房?jī)r(jià)的關(guān)系。我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否有泡沫成分可以看房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果一個(gè)單元按照正常按揭比例購(gòu)買(mǎi)后每月總支出為2000元，如果房租也在這個(gè)范圍上下的話(huà)我認(rèn)為房?jī)r(jià)合理。從投資角度的行內(nèi)術(shù)語(yǔ)是正資金流（positive cash flow），就是房租高于按揭付款。這是最合算的事情，因?yàn)樽饪蛶湍愀顿J款后你還有錢(qián)剩。但如果房租只有按揭的幾分之一，這說(shuō)明這個(gè)地段對(duì)這個(gè)規(guī)格房子的需求和其價(jià)格有比較大的差別，房東每月要虧錢(qián)，這就是泡沫。在這種情形下租當(dāng)然比買(mǎi)合算。

租比買(mǎi)合算的另外一種情形就是你有回報(bào)更高的投資方式，你把本來(lái)應(yīng)該首付房子的錢(qián)拿去投資，若干年后的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的增值。這里我不想太深入討論，因?yàn)檫€要牽涉到房地產(chǎn)投資的一個(gè)技巧：杠桿原理。我建議大家還是把個(gè)人房屋貸款和房地產(chǎn)投資分開(kāi)，前者是給自己住，后者純粹是一個(gè)投資行為。

是否有泡沫成分另外一個(gè)參考就是看入住率，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)新樓盤(pán)的就不容易判斷，而且房地產(chǎn)商公布的購(gòu)買(mǎi)率數(shù)據(jù)水分太大。比較保險(xiǎn)的就是那些進(jìn)入二期、三期的樓盤(pán)，你可以看前面的入住率。當(dāng)然如果一期賣(mài)得好入住率高二三期價(jià)格一定也會(huì)起來(lái)。這和股票市場(chǎng)一樣，風(fēng)險(xiǎn)越高回報(bào)越高。

羅羅嗦嗦寫(xiě)了這些，希望對(duì)大家有參考價(jià)值。