一、項(xiàng)目名稱

二、項(xiàng)目位置

三、項(xiàng)目概況：

1、規(guī)劃占地面積

2、總建面積、容積率

3、建筑風(fēng)格、公建配套：

4、裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻與內(nèi)墻材料、

5、建筑時(shí)間：

6、開發(fā)商實(shí)力

7、管理公司情況：有無(wú)管理公司，什么管理公司操作；

8、項(xiàng)目四至（三公里以內(nèi)），東、南、西、北；

9、道路類別：這可以直接影響消費(fèi)行為，依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道；顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)，除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通隔欄；周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施；商業(yè)的能見度與日照。

四、投資商、發(fā)展商概況：

1、投資商身份：有哪些投資商注資，投資商歷史、實(shí)力

2、發(fā)展商介紹：發(fā)展商歷史，發(fā)展商實(shí)力、誠(chéng)信、口碑

五、市場(chǎng)分析：

1、城市整體概況：包括城市GDP，城市的類型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況（主要考慮主打產(chǎn)業(yè)與我們投資業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性），人均可支配收入

2、城市各區(qū)域概況、未來(lái)各區(qū)域的發(fā)展方向

3、各區(qū)域在城市中的地位與定位、明顯的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)

4、配套設(shè)施：特別是人文環(huán)境、交通環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、公園、體育場(chǎng)配套建筑等

5、項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)，本地塊的價(jià)值，未來(lái)3-5年本區(qū)域前景，項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)總量目前與未來(lái)三年的市場(chǎng)供應(yīng)量、需求量、競(jìng)爭(zhēng)狀況，租賃市場(chǎng)近三年成交量分析

6、政府對(duì)本區(qū)域與本項(xiàng)目的態(tài)度與定位，國(guó)家大政方針政策與地方區(qū)域政策對(duì)本項(xiàng)目的影響，如銀行貸款期限與貸款利率，稅費(fèi)改革與地方的招商優(yōu)惠政策。

7、本項(xiàng)目在本區(qū)域的位置與地位，本項(xiàng)目的發(fā)展前景分析，包括目前本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)售價(jià)、出租價(jià)位，本地區(qū)各位置的出租與出售價(jià)位、發(fā)展前景的預(yù)計(jì)及本項(xiàng)目的前景預(yù)計(jì)。

六、典型性市場(chǎng)調(diào)查：

對(duì)城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解。主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來(lái)源等幾個(gè)方面來(lái)分析現(xiàn)狀及特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析還有城市發(fā)展水平的分析。

附表：

名稱

商場(chǎng)名稱

位置

具體區(qū)位

路段交叉口

規(guī)模

包括總面積、各樓層面積、樓層數(shù)

外立面

屬于涂料、瓷磚、或是玻璃

經(jīng)營(yíng)品種

整個(gè)項(xiàng)目的主流產(chǎn)品，各樓層主營(yíng)產(chǎn)品，產(chǎn)品的特色有哪些，品種有劣勢(shì)

是否有電梯

包括直梯、手扶電梯，共有多少部，載客量大概多少

服務(wù)水平

物管水平、服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量

租金

各層租金狀況，出售價(jià)位

出租情況

裝修情況

室內(nèi)裝修材料、裝修檔次

是否有內(nèi)景觀

車位情況

功能分布情況

包括商鋪、電梯、步梯、洗手間、消防通道各個(gè)分部區(qū)位

經(jīng)營(yíng)檔次

經(jīng)營(yíng)品種檔次、水平、品牌數(shù)

經(jīng)營(yíng)狀況

主要從人流量、成交量、各個(gè)鋪位的收益情況，還有鋪位的租金狀況等等綜合分析（應(yīng)說(shuō)清進(jìn)貨來(lái)源）

優(yōu)劣分析

優(yōu)勢(shì)分析

劣勢(shì)分析

A、購(gòu)物商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，諸如建筑風(fēng)格、外立面、天井、中庭、道路設(shè)施、商場(chǎng)面積劃分等；

B、購(gòu)物商場(chǎng)的配套設(shè)施，諸如景觀綠化、空調(diào)、休息室、洗手間等；

C、購(gòu)物商場(chǎng)的硬件設(shè)施，諸如貨梯、步梯、觀光電梯、停車場(chǎng)等；

D、購(gòu)物商場(chǎng)的裝修檔次，諸如地面、天花板、墻壁、柱面、窗戶、門等；

七、市場(chǎng)定位：

SWOT分析即項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析

SWOT分析靠的是對(duì)信息深層次的挖掘和整理，靠的是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目以及對(duì)整個(gè)大的市場(chǎng)形勢(shì)的把握和預(yù)測(cè)。

Strength(優(yōu)勢(shì))

Weakness（劣勢(shì)）

Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）

Threat（威脅）

主要從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)前景考慮

做完完備的SWOT分析之后就可以有針對(duì)性地做出合理的市場(chǎng)定位

定位分析包括項(xiàng)目本身的檔次定位、主體形象定位、客戶群定位、目標(biāo)客戶群分析

包括當(dāng)?shù)厝说南埠?、消費(fèi)與投資習(xí)慣

八、資金籌措：

本項(xiàng)目占地面積，總建筑面積約為，項(xiàng)目可銷售面積，出租面積。

土地出讓金

征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

建安成本

借款利率為

折現(xiàn)率為

行政管理費(fèi)

稅金

銷售價(jià)格、出租價(jià)格

九、財(cái)務(wù)分析：

項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表

項(xiàng)目總體成本估算表

項(xiàng)目利潤(rùn)估算表

項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

10、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果：

本項(xiàng)目總投資成本約為多少，總收入約多少，稅前利潤(rùn)約，稅后利潤(rùn)約，銷售、出租利潤(rùn)率，投資利潤(rùn)率，動(dòng)態(tài)投資回收期。

本項(xiàng)目具有的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，報(bào)酬率如何，投資回收期，投資商開發(fā)商實(shí)力與誠(chéng)信綜合評(píng)定，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益，投資價(jià)值（包括純利潤(rùn)價(jià)值與不可預(yù)見的項(xiàng)目傳播價(jià)值)。