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有著十余年房產投資經驗的趙海國最近打算在宜興的現(xiàn)代生活廣場購買一套酒店式公寓。他的這一想法令周邊朋友不免困惑：首先，宜興這個三線城市怎能會有酒店式公寓呢？第二，趙海國這個十余年來一直轉戰(zhàn)于一二線城市的投資老手，這次怎么會將陣營改到三線城市？ 事實上，趙海國原打算在上海再買兩套房子。可誰知道幾個月下來，看中的房子沒有了，價格也漲得實在太快，“我是做投資用的，但上海的投資成本越來越高，從回報來看有點不合算了。”趙海國坦言。 今年6月，趙海國去了趟宜興，一個新的項目引起了他的注意。這個項目位于宜興市的核心區(qū)，是一個集購物、娛樂、酒店式公寓于一體的綜合體，目前已經基本完成招商。趙海國有意在這里購買一套酒店式公寓，100平方米的房型，總價只需要40萬元。一旦今后周邊成熟，長期出租應該也能有不錯的收益。 投資者尋找價格洼地 最近一段時間，像趙海國這樣轉投三線城市的人日益多見。畢業(yè)4年，小張選擇在離昆山不遠的綠地啟航社購買了一套小戶型。先做投資用，今后有需要，自住也行。小張的算盤算得很簡單。5.5萬元的首付和每月1000元的月供，比之上海的絕大多數(shù)樓盤都要輕松得多。 事實上，受上海房價帶動，昆山市單價接近萬元的樓盤已并不鮮見，單價達到6000元/平方米的樓盤則比比皆是。然而普通公寓大都集中在4000至5000元/平方米之間的售價，相比上海差距還是很大。 常州房產在長三角絕對屬于一個價格洼地。其表現(xiàn)之一就是這個城市的房價層次比較豐富，價格跨度較大。單價從2000多元到7000多元，各等級都有。比如銀河灣星苑，這個樓盤定位為公園地產，價格高達7000多元，這在常州算是高檔公寓，但對于不少上海投資者而言，卻并非昂貴的價格，“在這里六七千元就能買到最好的房子了，在上海到松江也不一定能買到。”銀河灣星苑的營銷經理吳小姐稱，在銀河灣星苑已銷售的房子中，至少10%都是賣給了上海等地的外地投資者。 三線城市投資價值凸顯 相比上海、南京、杭州、蘇州，長三角其他的三線城市，目前房價普遍處于低位。鎮(zhèn)江的主力房價大多集中在2500至3500元/平方米之間，少數(shù)江景房單價也不過4000元/平方米。泰州市區(qū)的項目主要集中在海陵區(qū)內，公寓主力價位在2500至3500元/平方米之間，但最高價位已經沖破5000元/平方米關口，如在售的鵬欣尚城等，雖然價格在5000元/平方米左右，但由于地理位置較優(yōu)越，而具有一定的投資價值。 嘉興作為上海的“后花園”，房價卻始終沒有大幅上漲。市中心在售樓盤在4500至6500元/平方米，如富安御園是精裝修房，價格為6000元/平方米，而外圍區(qū)域的房價在3500元/平方米左右。相比臨近的上海、杭州，差距其實不小。 在南京房價近年的上漲帶動下，鹽城房價上漲30.9%，單價突破3500元。連云港、淮安、徐州、宿遷等地的房價也均已突破3500元，漲幅都在20%以上。此外，鎮(zhèn)江、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房價也已經進入明顯的上升通道，一般在2000至3000元。 “我記得2004年我們在宜興拿地的時候，這里的GDP年增長率還不足10%，而2006年的增長率就高達16.3%。”晨欣置業(yè)集團總經理張健隆對于常州等三線城市的發(fā)展前景非常看好。張健隆表示，隨著長三角城際交通的成熟，長三角地產的互融性會更強。特別是在一線城市樓荒的情況下，城際之間的外溢性投資將成為一種趨勢。 “樓荒”讓很多購房者苦惱不已，但這同時也強烈刺激著投資者的欲望。面對著再度火熱的樓市，投資客們笑逐顏開。但也有資深投資人士提醒說，在當前火熱的“樓荒”背后，同樣積聚著一定的風險，面對“樓荒”，投資更要謹慎。
“樓荒”刺激要理智
今年以來，上海再度高升的房價。讓張小姐動了投資房產的心思。手頭有40多萬元，今年上半年，張小姐投了一半資金到股市?？墒枪墒械臐q漲跌跌讓她動搖了繼續(xù)投資股市的念頭。眼見著上海的房價一路飛漲，張小姐開始把目光轉向樓市。 由于手頭資金有限，市中心的房子總價太高，張小姐將眼光瞄準了寶山區(qū)一個叫做金色加州的樓盤，當時的售價為5600元/平方米，總價也不過70萬元左右，很合張小姐的心意?？墒牵嬉聠螘r，張小姐又猶豫起來：這個地方有些偏遠，配套尚缺，自己一般不會考慮自?。蝗绻鲎?，眼下人氣欠旺不太容易招租。這個投資考慮是否欠妥？ 像張小姐這樣的樓市投資者，今年以來確實不少。上海弘焜房地產經紀有限公司的營銷總監(jiān)郭劍指出，投資房產只求保值升值，持這種投資理念的人一般是看中房產“穩(wěn)”的優(yōu)點，希望把錢“存”在這里。但是，他們往往容易忽略房產品本身的投資價值，加上資金量不大，在選擇房子時范圍又十分有限。這樣，不僅很難買到真正適合投資的房子，還很容易造成資金緊張的局面。郭劍分析，以目前的行情來看，對于考慮投資兼自住者，可以考慮在一些交通配套將要改觀的郊區(qū)購房；但對于那些資金不足的投資者，還是應該慎重考慮，以免造成資金壓力。 長線不等于安全帶 這一段時間，劉瑞很是郁悶。很多做房產投資的人，包括不少業(yè)內人士都認為，只要做長線，房產投資就是保險的。特別是在現(xiàn)在這種樓荒的情況下，長線投資幾乎穩(wěn)賺不賠。然而恰恰是“長線投資穩(wěn)賺不賠”的想法，讓現(xiàn)今的劉瑞哭笑不得。 劉瑞是做建材生意的。2004年起，他分別在上海和蘇州購置了三處房產，把手中的閑錢幾乎全押在房子上。不出劉瑞所料，投資三年來，兩個城市的房價都出現(xiàn)了不同程度地上漲，“樓荒”也隨之而來。然而上海松江大學城的一套房子，考慮到孩子入學，眼看著大漲，也不能賣出套現(xiàn)。蘇州的房子，卻因為身處郊區(qū)，出租都不容易，掛牌出售則更是無人問津。上海靜安區(qū)的另一套房子，雖然出租了，但每月不過6000元的租金仍讓他覺得入不敷出。 劉瑞不得不受制于資金過度集中于房產投資的困境。他怎么也想不通，兩地的樓市這么火爆，他的房子卻賺不到錢。易居研究所所長助理楊紅旭指出：買房子要考慮的不僅僅是一個長線短線的問題。盡管現(xiàn)在上海等地的樓市一房難求，但有些房子的交通條件、生活配套沒有明顯改善，增值就會較慢。另外，房地產商和投資客手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風險就越大。一旦“樓荒”過后供需平衡，手持大量空置房源的投資者將面臨大量拋售和壓價出租的壓力，不得不承擔房價和租金雙下降的風險。 成全機構董事長全忠指出，“樓荒”中由于房價漲幅持續(xù)過高，使得大部分投資者在投資房產時都只注意到了房產的升值，卻忽略了房地產作為投資工具最根本的收益方式——租金回報率。也就是說，越是“樓荒”之中，越不能忽略租金回報這一最為基本的房產收益方式。（來源：《中國房地產報》） |
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