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【作者：廣州萬(wàn)隆】
提要：國(guó)家的宏觀調(diào)控措施雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)有一定的負(fù)面影響，然而從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這種影響主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性的,部分房地產(chǎn)商反而受益。而隨著調(diào)控措施逐步到位，實(shí)際上的利空效果已被市場(chǎng)釋放，我們可以適當(dāng)關(guān)注在宏觀調(diào)控打壓下部分房地產(chǎn)上市公司的投資空間......
二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅從8月1日開始正式實(shí)施。7月27日公布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題 的通知》傳達(dá)出明確信號(hào)：二手房交易將強(qiáng)制征收個(gè)稅。該文件自2006年8月1日起執(zhí)行。《通知》中對(duì)以往規(guī)定的說(shuō)法做了重申，包括：二手房交易征收個(gè)稅“以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入(征稅額)”，房屋原值的確定方式，能夠扣除的合理費(fèi)用的界定等。 我們廣州萬(wàn)隆網(wǎng)認(rèn)為，征收房地產(chǎn)個(gè)稅雖然能夠打擊投機(jī)性炒房，壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。然而政策的誤傷力也不可小視，其造成的結(jié)果將是一手房、二手房、租賃住房?jī)r(jià)格的交替上漲。而對(duì)于二線城市的一手房開發(fā)商、資源壟斷型的地產(chǎn)商和房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，二手房交易稅的征收對(duì)他們則利多于弊。 一，房屋緊缺的狀況并沒(méi)有根本改變 我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲雖然受到內(nèi)外游資炒作和投資性購(gòu)房的影響，然而其根本原因仍然是住宅房產(chǎn)這一商品本身緊缺造成的。從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，由于本輪對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的及時(shí)，房地產(chǎn)的炒作泡沫只在幾個(gè)主要的一線城市存在，而在其余的一線城市和大部分的二線城市，房地產(chǎn)的價(jià)格都是比較合理的反應(yīng)供求狀況。 從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)地少人多的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)做為緊俏商品的根源不會(huì)改變。所以，要改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)該主要從源頭如土地和信貸管理、調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大供應(yīng)力度等方面著手。而征收個(gè)稅的措施雖然能夠在限制二手房交易的基礎(chǔ)上壓縮投機(jī)性泡沫，然而難以改變房地產(chǎn)供應(yīng)緊張的根本狀況。 二，征收個(gè)稅的影響 從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，由于國(guó)家已經(jīng)對(duì)二手房交易征收了營(yíng)業(yè)稅，所以二手房的交易成本和交易量已經(jīng)受到很大的影響。而進(jìn)一步增加個(gè)稅征收的措施，則將加劇這種影響。 具體來(lái)說(shuō)，由于交易成本的增加，二手房市場(chǎng)無(wú)論是投機(jī)性還是自用消費(fèi)型的住房買賣，都將出現(xiàn)價(jià)升量縮的情況，也就是說(shuō)征收個(gè)稅在打擊投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)也打擊了一些正常的消費(fèi)需求。 三，對(duì)房?jī)r(jià)抑制的反作用 我國(guó)目前存在大量的改善型住房、生存型住房的需求，而這些需求必然要通過(guò)一手房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)來(lái)協(xié)調(diào)解決。如果征收個(gè)稅，必將提高二手房的交易成本和實(shí)際交易價(jià)格，而目前一手房市場(chǎng)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響和土地供應(yīng)的限制難以大幅度增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)是在以上兩個(gè)市場(chǎng)上形成的。 從一個(gè)時(shí)間段來(lái)說(shuō)，購(gòu)房和租房的需求量是剛性的。在以上的背景下，二手房交易價(jià)格的上漲必將刺激部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到一手房和租房市場(chǎng)，而由于整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量沒(méi)有有效的增長(zhǎng)和擴(kuò)大，這種轉(zhuǎn)移實(shí)際上將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)交易價(jià)格的上漲。所以其實(shí)際結(jié)果將會(huì)是二手房市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)價(jià)格的交替上漲。 四，哪類房地產(chǎn)開發(fā)商將受益 我們認(rèn)為兩大類開發(fā)商將實(shí)際受益： 一是二線城市開發(fā)商和資源型地產(chǎn)商將充分受益。從目前的情況來(lái)看，二線城市較少受到國(guó)家宏觀調(diào)政策的影響，因?yàn)獒槍?duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施主要是打壓投資性房產(chǎn)需求的，而二線城市的投資性住房購(gòu)買量少，壓縮空間有限。隨著一手房市場(chǎng)的價(jià)格上漲，由于住房的鋼性需求特征，需求量將不會(huì)顯著減少，則二線城市的開發(fā)商將充分受益。 而資源型地產(chǎn)商主要是借助所擁有的黃金地段地產(chǎn)，通過(guò)出租物業(yè)為主要收入來(lái)源，受到租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲的影響，這類房地產(chǎn)商也能夠從中受益。 二是行業(yè)龍頭，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策頻出，包括對(duì)外資的限制、征收各種稅收等，對(duì)中小房地產(chǎn)商的正常營(yíng)銷和企業(yè)資金鏈會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊，也就意味著這部分房地產(chǎn)商將被淘汰而退出市場(chǎng)。這必然給一些和政府關(guān)系良好，資金實(shí)力雄厚，融資渠道通暢的房地產(chǎn)商搶占更多的市場(chǎng)空間提供一定的機(jī)會(huì)。如G萬(wàn)科近期通過(guò)定向增發(fā)融資大量收購(gòu)二線城市的土地就是一例。 總體上來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各類宏觀調(diào)控措施雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)有一定負(fù)面影響，然而從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這種影響主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性的。而且隨著調(diào)控措施的逐步到位，實(shí)際上的利空效果已經(jīng)被市場(chǎng)釋放，我們可以開始關(guān)注在宏觀調(diào)控打壓下的部分房地產(chǎn)企業(yè)投資空間了。股票頻道有獎(jiǎng)?wù)骷膶氋F意見 (廣州萬(wàn)隆) |
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