從最近的一個(gè)文件談?wù)剬?duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的感想 4 [cqln] 2006-05-30 12:52:47
前不久，承鐵手總舵的推薦，我也成了認(rèn)證會(huì)員，我在河里時(shí)間不長，又喜歡潛水，加上我不喜歡聊天，所以其實(shí)和其他河友的互動(dòng)很少。但作為認(rèn)證會(huì)員，我覺得還是應(yīng)該多多發(fā)言，不管是什么樣的文字，只要是筆（鍵）隨心意，有所感而發(fā)就好。所以就有了前面的那篇關(guān)于招聘、面試的。剛才看了一則新聞，是有關(guān)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，粗粗讀了一下，又有些感想，就隨便寫幾句。

最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)火爆，好些地方房價(jià)都翻出了一番（翻出幾番的可能也有）。我父母他們當(dāng)年住房改革的時(shí)候，因?yàn)槊娣e沒有住夠，單位可以另外再售一套給他們，他們還不想要，想要把錢投入股市，幸虧被我及時(shí)勸阻，現(xiàn)在也是翻了一番不止，要是進(jìn)股市，現(xiàn)在可能就只有一半了，這一進(jìn)一出就是4倍的差距?。【瓦B我在國內(nèi)的那處蝸居，原來單位集資三萬多買的，現(xiàn)在也有人出價(jià)20萬待購。感覺這真是一個(gè)瘋狂的時(shí)代。

當(dāng)然，這也是一個(gè)亂世出英雄的時(shí)代。我因?yàn)檫€有些朋友在這個(gè)行業(yè)中做事，也的確有好幾個(gè)認(rèn)識(shí)的人都在這一波市場(chǎng)的瘋狂中賺得盆滿缽滿了。曾經(jīng)被登報(bào)追債的老賴現(xiàn)在也成了房地產(chǎn)大老板了，曾經(jīng)在一個(gè)宿舍樓里同學(xué)的哥們，現(xiàn)在光是為這個(gè)行業(yè)做些服務(wù)的工作，一年也有幾百萬的利潤。這些等有空了，我再專門發(fā)帖。雖然英雄不問出路，但我在這里偷偷地給他記下一筆，討些掌聲和鮮花還是可以的。

回到這個(gè)《意見》上來。首先，第一感覺，這份文件同以前的那些官樣文章一樣，也都是大框框，具體怎么落實(shí)，還是得看地方。而地方就因地制宜了。有的可能會(huì)緊，有的可能會(huì)松，更多的可能還是愿意維持現(xiàn)狀，畢竟還有好多既得的利益在里面。但至少，這份文件對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)有一些影響，不管是心理上的還是實(shí)際上的。

下面分幾個(gè)部分來談這個(gè)文件。順便說一下，這里我所說的只是一個(gè)很個(gè)人的感想，畢竟我已經(jīng)離開中國幾年了，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很區(qū)域化的市場(chǎng)，不在其中就很難悟其真諦。就像上次我在招聘、面試那篇文章中所說去北愛面試一樣，一開始面試者就問我對(duì)北愛房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)，我就很難說出個(gè)所以然了。所以，我在如下說得不對(duì)的地方，請(qǐng)河友指正。

1、關(guān)于商品房的結(jié)構(gòu)性問題。這個(gè)問題應(yīng)該是一個(gè)老大難問題了，至少在我看來，幾乎每一次出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性文件時(shí)，這一條都會(huì)出現(xiàn)，以前主要是對(duì)商用樓宇、別墅用地等等就做過一些限制。而這一次的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，是對(duì)豪華商品房的限制了。《意見》明確鼓勵(lì)興建普通商品房上（70%以上必須是90平方米以下的普通商品房，特殊城市例外）。這個(gè)面積和比例是怎么來的，想來建設(shè)部等相關(guān)部門會(huì)有一些數(shù)據(jù)，但是否符合實(shí)際很難說。各地發(fā)展不同，對(duì)住房面積的要求肯定也不同。而住戶對(duì)住房面積的要求也是在與時(shí)俱進(jìn)的。在我印象中，以前對(duì)于普通商品房的面積要求大約是在7、80平方米，但這幾年已經(jīng)大大地提高了。我老婆她們單位在90年代末集資的時(shí)候，不過才70多平米的兩房一廳和80多平米的三房一廳，而最近開始的新一輪集資我們都可以參加150平米的了。有時(shí)我也在想，以前一大家子人都是7、80平米就可以住下，現(xiàn)在隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，戶均人口越來越少了，而住房面積卻是越來越大了。在這一點(diǎn)上，發(fā)展商和媒體的確起著一個(gè)很不好的引導(dǎo)作用。另一方面，住戶對(duì)于居住面積的要求也是越來越高了。在業(yè)界有一句話，說“住房總是少一間”，因?yàn)樽∫环恳粡d的想著多一間給小孩住就好了，而住上兩房一廳的會(huì)想著多一間作書房或客房就好了，住上三房一廳的可能會(huì)想要多一間做健身房或保姆房了。再加上中國人的攀比心理，這住房就越住越大了，房屋總價(jià)也就更加高不可攀了。反觀西方國家，卻是什么樣的房屋都有供給，大大小小都有，分別面向不同的人群。發(fā)展商的對(duì)于市場(chǎng)需求的理性認(rèn)識(shí)以及政府的疏導(dǎo)應(yīng)該是決定著一走向的主要因素，而國內(nèi)這方面太差了。所以，這個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的意見不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展起到太大的作用，政府在這里邊能夠做的工作太少了，而眾多利益集團(tuán)還會(huì)繼續(xù)在其所在的領(lǐng)域各顯身手的。

2、關(guān)于拆遷的問題。以前我在從事這一行的時(shí)候，拆遷問題并不突出，我想原因有很多，但不外乎如下幾方面。在90年代中期，內(nèi)陸的舊城改造項(xiàng)目的確是真正的舊城改造，好多項(xiàng)目都是在原來的棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上新建的，對(duì)于城市面貌的改善有很大的作用，一般原住戶也能夠持支持態(tài)度，畢竟原來的居住條件太差了，從棚戶區(qū)的沒有供水、下水、取暖、采光等的破房子能夠住進(jìn)樓房，對(duì)于他們自身的居住條件的確是有很大改善的。加上當(dāng)時(shí)提倡原地還建，也就是搬出去過渡幾年再回到原來的這個(gè)地方（當(dāng)然拆遷還建的住房比起商品房來說要低一個(gè)檔次）。所以盡管那時(shí)的補(bǔ)償條件比現(xiàn)在低多了，但拆遷工作還是比較容易進(jìn)行。釘子戶在每個(gè)項(xiàng)目都肯定是有的，但無非是因?yàn)榧彝ト丝诙酂o法安置、違章建筑面積不被認(rèn)可等等原因，往往拖到最后也能解決。我們遇到的釘子戶很少采用強(qiáng)制拆遷的，用我們老板的話說就是強(qiáng)制拆遷也得花錢請(qǐng)公安、法院、拆遷辦等等部門的人來，還不如把這錢給拆遷戶算了。當(dāng)然，這種給錢的事在前期是不敢松口的，萬不得已的時(shí)候也還是得采用政府的牽制手段，這無非是要體現(xiàn)一個(gè)示范效應(yīng)，要不所有拆遷戶都可以獅子大張口了。后來的拆遷工作難度慢慢就大起來了，好些項(xiàng)目拆遷的都不是什么危房，而是7、80年代期間修建的樓房，為的是建商用樓宇或者高層住宅。這樣一來，拆遷戶就得永久地搬走，到城郊結(jié)合部甚至郊區(qū)去安置。這些新區(qū)的房屋條件、小區(qū)環(huán)境并不比原來的多層住宅區(qū)好多少，而基礎(chǔ)設(shè)施又往往跟不上，小孩入學(xué)入托、老人就醫(yī)保健都成問題，住戶在城區(qū)的根就此被拔掉。這樣一來，拆遷戶的積極性就不能反映出來了。于是要求的補(bǔ)償條件就越來越高。另一方面，發(fā)展商為了加快進(jìn)度，強(qiáng)制手段愈用愈烈，甚至有的地方用上了暴力手段（比如黑社會(huì)），這就更加激化了矛盾，這一點(diǎn)相信大家都看過報(bào)道，過去的兩三年間發(fā)生了多起自焚的事件。這種矛盾與現(xiàn)在提倡的建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)是背道而馳的，據(jù)我所知，在前幾次悲劇事件之后，國內(nèi)在這方面已經(jīng)作了很多工作（比如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大幅度提高了），但市場(chǎng)繼續(xù)在膨脹，新項(xiàng)目建設(shè)的需要必然帶動(dòng)這種被動(dòng)性的住房需求，這種局還將繼續(xù)存在，不會(huì)有太大變化。從好的一方面想，就是二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)會(huì)更加活躍，而相應(yīng)的規(guī)范措施也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)了。

3、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。我在寫研究生論文的時(shí)候，曾經(jīng)訪問過當(dāng)時(shí)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱的幾個(gè)大佬。其中有一個(gè)人給我說過這么一句話：“適度的投機(jī)對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)育是有積極意義的”。這句話我沒有加注就引用到我的論文中，結(jié)果被我的第一評(píng)閱人兼答辯委員會(huì)主席給發(fā)現(xiàn)了，說這句話肯定不是我自己的觀點(diǎn)。的確，我當(dāng)時(shí)的思想遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這種站在宏觀高度上看市場(chǎng)的那些大佬的境界。這句話在當(dāng)時(shí)的環(huán)境是非常正面的，當(dāng)時(shí)（90年代初），內(nèi)陸房改基本沒啟動(dòng)，大家都靠單位自己找地、自建自用。少量的商品房還只是面向一小部分先富起來的人和一些富裕的單位。二手房市場(chǎng)還只是買賣房管證。這這種情況下，如果沒有投機(jī)者入市炒作，這個(gè)市場(chǎng)是不會(huì)發(fā)展起來的。所以當(dāng)時(shí)以及后來一段時(shí)間的政策，包括抵押貸款制度的引入、首付比例的降低、買賣商品房稅費(fèi)的減免等等，都是按照這個(gè)思路在促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，讓投機(jī)者能夠有利可圖，并刺激其他的入市者，以此帶動(dòng)市場(chǎng)的增長。但是，這兩年投機(jī)行為已經(jīng)太過了。一個(gè)典型的例子就是溫州炒房團(tuán)。他們走到一地就把一地的房價(jià)給抬了起來，發(fā)展商倒是無所謂并且可能還歡迎，但普通老百姓對(duì)之是恨之入骨的。對(duì)這種行為如果再不加以限制，就會(huì)影響到這個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展了，所以這個(gè)《意見》對(duì)于投機(jī)和投資性購房需求開始作出限制，其中很有現(xiàn)實(shí)意義的就是首付比例的提高和交易稅費(fèi)的征收了。特別是交易稅費(fèi)上規(guī)定了一個(gè)5年的時(shí)間限制。這對(duì)一般老百姓不會(huì)有什么影響，他們的自用住房一般不會(huì)在5年內(nèi)就轉(zhuǎn)賣的，對(duì)于他們來說不存在這個(gè)稅費(fèi)的問題，而對(duì)那些炒買炒賣的投機(jī)者來說，可能會(huì)有相當(dāng)大的影響，搞不好掙的差價(jià)還不夠繳稅了。當(dāng)然，底下可能會(huì)有很多名堂，比如與發(fā)展商串通好不到交易管理部門辦登記，只是轉(zhuǎn)賣以后把合同更名等等，但至少會(huì)起到一定的抑制作用。

4、關(guān)于政府對(duì)于不同類型商品房的土地供應(yīng)上。對(duì)于商品房、微利房、福利房這方面不同土地供給以及相應(yīng)的政策配套上，政府本來是可以大有作為的，因?yàn)橥恋厥窃谡刂浦碌?，可以根?jù)市場(chǎng)行情調(diào)整不同的土地供給，還可以通過政府控制的企業(yè)來適時(shí)推出廉價(jià)的商品房、填補(bǔ)市場(chǎng)的缺口等等。在這方面以前我感覺深圳做得很好，這也是為什么深圳曾經(jīng)獲得聯(lián)合國人居環(huán)境獎(jiǎng)的一個(gè)因素。但前幾天問一個(gè)深圳朋友，說是政府的微利房也是好久沒有投放過了，看來在這一方面各地政府都有點(diǎn)同流合污了。內(nèi)陸一些城市的情況可能還會(huì)更嚴(yán)重，為了招商引資的需要，有的城市一下子就把成片的土地出讓給個(gè)別發(fā)展商，不給自己留一點(diǎn)余地，有的甚至是把子孫后代的資源都提前透支了。而這些土地資源被發(fā)展商掌握之后，在市場(chǎng)博弈中，政府手中就沒有牌可出，市場(chǎng)完全被發(fā)展商玩弄與股掌之間了。這在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中是隨處可見的。我上次回國的時(shí)候，與一個(gè)在某建委工作的同學(xué)見面聊天，就發(fā)現(xiàn)他們現(xiàn)在對(duì)于城區(qū)內(nèi)的開發(fā)除了在項(xiàng)目進(jìn)度、開發(fā)計(jì)劃上能夠稍稍控制一下，根本沒有可以與發(fā)展商抗衡的資源。而在他所在的這個(gè)城區(qū)內(nèi)，除了城郊結(jié)合部以外（再出去就是另外的一個(gè)區(qū)了），已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地了，所以就開始打這片土地的主意。我離開以后聽說這個(gè)區(qū)域的開發(fā)已經(jīng)開始動(dòng)起來了，但不知這片區(qū)域完成后他們又怎么辦？也許再回頭去把前幾年剛建成的項(xiàng)目再翻建一遍吧？

5、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的收益也決定了政府不會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)完全降溫。這個(gè)問題我已經(jīng)想過一些時(shí)間了，前年回國在清華開會(huì)的時(shí)候，曾經(jīng)同他們提到這個(gè)題目，我覺得有必要研究一下政府在房地產(chǎn)中的收益問題，但他們似乎不以為然，而我在國外也無法收集到具體的數(shù)據(jù)，所以也沒辦法深入。我的一點(diǎn)感覺是，作為政府來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲意味著政府可以從土地出讓以及與房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)配套收費(fèi)、稅費(fèi)中收取更多的收益，除了土地出讓金這個(gè)大頭以外，很多項(xiàng)費(fèi)用的收取都是以成交金額為基數(shù)的，市場(chǎng)越火爆，政府所得也就越多。這樣下來，政府對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有動(dòng)力，這就有點(diǎn)像政府對(duì)于煙草行業(yè)一樣。只有當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)的過熱直接影響到其他行業(yè)的經(jīng)營成本、影響到引進(jìn)投資這個(gè)大局的時(shí)候，政府才會(huì)下手進(jìn)行整治。另外一方面，房地產(chǎn)的增長對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)是很顯著的，地方政府在GDP增長的壓力下（甚至影響到官帽的壓力下），對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)過多抑制的。這從中央政府和地方政府（比如上海）對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱的判斷中即可見一斑。我想如果有人能從這個(gè)角度進(jìn)行研究的話，還有可能進(jìn)一步揭示國內(nèi)GDP增長的實(shí)質(zhì)，這對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)在世界上的定位也應(yīng)該是有意義的。

6、關(guān)于信息披露和輿論導(dǎo)向。為什么好多人在買房的時(shí)候都有一種惶恐的感覺，就是因?yàn)橘彿空叩男畔碓辞捞倭耍枚鄸|西你還沒有了解到、還沒有想好就稀里糊涂地做了決定，而這宗買賣可能還是你一生中最重要的生意。在這方面，媒體（包括網(wǎng)絡(luò)媒體）的作用不用說了，基本上都是發(fā)展商的吹鼓手和幫兇，畢竟房地產(chǎn)廣告是他們的重要收入來源之一，而他們也掌握了很大的話語權(quán)（我以前的一個(gè)銷售員做得很差，和同事也處不好關(guān)系，所以后來被解聘了，結(jié)果他應(yīng)聘到了一家報(bào)社，專門作房地產(chǎn)報(bào)道，在某種程度上還掌握了我們的生殺予奪之權(quán)，真讓人感慨一朝天子一朝臣?。。?。最無恥的是，這些媒體還經(jīng)常貌似公允地搞些十佳樓盤、明星樓盤之類的玩意兒，一方面從發(fā)展商那里收取入選費(fèi)，另一方面賺取大眾的眼球，不知情的還真以為他們推薦的就值得信賴呢。此外，好多專家、學(xué)者也愿意與發(fā)展商站在一起，為他們做代言人。其他的我不用說了，網(wǎng)上看看就可以找到不少。說個(gè)我身邊的，在SARS肆虐的那些日子，我居然看到原來我所在學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)在媒體上吹捧某樓盤是健康衛(wèi)生小區(qū)的文章，好像這是一個(gè)賣點(diǎn)一樣，真讓人又可笑又可氣。更進(jìn)一步說，好多所謂的專家、學(xué)者根本就沒有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自己都是一知半解的，靠幫別人當(dāng)當(dāng)掛銜顧問拿錢說話，不可能是公正、客觀的。我在80年代末剛開始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)，住房體制改革還沒有全面鋪開，所以看得最多的文章就是談如何降低房價(jià)使其與職工收入相稱，如何規(guī)范商品房的交易行為的。但現(xiàn)在這些文章還有嗎？主流媒體早就見不到了，這不能不說是一個(gè)悲哀。至于發(fā)展商利用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)來炒作、渲染氣氛那就更是小兒科了。君不見發(fā)展商為什么總是把一個(gè)項(xiàng)目分成若干期來賣嗎？這就是為了給你一個(gè)感覺，讓你覺得這個(gè)項(xiàng)目很搶手，好像就快要賣完了、沒有剩多少套了的樣子，但其實(shí)市場(chǎng)上這樣的空置房還有一大把，只不過你不知道而已?！兑庖姟分幸苍谶@方面提了些東西，但感覺太空了，估計(jì)不會(huì)有什么作為。

從這個(gè)《意見》一路看下來，如果有時(shí)間的話，可能還可以寫出更多的感想，但先寫到這里。總的感覺是，這個(gè)《意見》頒布實(shí)施以后，短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)有比較明顯的影響，但長期來看，房價(jià)的高漲還將繼續(xù)，即使會(huì)有回落（我這樣說絕對(duì)不是為發(fā)展商當(dāng)托）。這是由土地供給的緊缺性和需求的不斷放大之間的矛盾所決定的，也是地方政府所愿意看到的。問題是怎樣來規(guī)范和管理好這個(gè)市場(chǎng)，這對(duì)現(xiàn)在的管理部門來說是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。體制上、觀念上都有很大問題，還有歷史包袱的重負(fù)。