【作者：錢 旭 全偉】

　　尋找十倍牛股首先把眼光盯上地產(chǎn)。從香港的發(fā)展歷程來看，地產(chǎn)是少數(shù)能持續(xù)增長行業(yè)。從國內(nèi)來看，盡管遭遇調(diào)控，但龍頭地產(chǎn)公司的增長勢頭仍然不可阻擋。對于萬科這樣的公司，其實不必拘泥于一時的所謂利空或者細(xì)節(jié)，只要抓住兩條就夠了：業(yè)績和戰(zhàn)略，而這兩條經(jīng)驗來自于對萬科獨有的前瞻及提前應(yīng)對能力的信任。

　　“談得差不多了，基本確定對中糧定向增發(fā)，中糧將成新的萬科大股東。”7月14日，知情人士對《大眾證券》透露。至此，為時近4個月的萬科股權(quán)整合計劃終有定論。

　　雖然身處國內(nèi)陸產(chǎn)公司第一陣營，但與保利、中海等央企相比，缺少強(qiáng)有力的大股東支持一直是萬科戰(zhàn)略發(fā)展的重要瓶頸。“華潤手上畢竟低成本的土地資源有限，而這正是中糧的強(qiáng)項。”平安保險一投資經(jīng)理認(rèn)為。國泰君安分析師張宇也表示，中糧成為萬科的戰(zhàn)略投資者，對雙方都有一定好處。萬科可以獲得強(qiáng)有力資金支持，而中糧則可以獲得房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，壯大其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　萬科此次股權(quán)整合漫長而低調(diào)。

　　中信證券資深分析師王德勇透露，“他們一直想做增發(fā)，引進(jìn)新股東，方案也有好幾個。”據(jù)悉，萬科原先圈定的增發(fā)對象有中糧、一新加坡外資機(jī)構(gòu)、華潤和流通股股東。

　　“公司有意尋找一些戰(zhàn)略伙伴，不排除進(jìn)行定向增發(fā)的可能。”萬科證券部人士承認(rèn)這一說法。

　　《大眾證券》獲悉，由于不想再讓華潤擁有控制權(quán)，萬科定向增發(fā)將無緣華潤。而新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司的下屬子公司Reco Ziyang Pte Ltd此次也被萬科拒之門外。

　　2005年12月20日，萬科與Reco Ziyang Pte Ltd.簽定協(xié)議，將擁有的沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83%股權(quán)中的51%，和無錫萬科房地產(chǎn)有限公司40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。“兩家應(yīng)該說是有合作基礎(chǔ)的，而且新加坡這家公司本身在市場上增持了不少萬科流通股。但不知什么原因，此次未能合作。”知情人士表示。

　　牽手中糧其實早有跡象。2005年11月10日，王石、寧高寧同時出現(xiàn)在廣州 科學(xué)城(資訊 行情 論壇)開創(chuàng)大道科學(xué)城-H2地塊的啟動奠基儀式上，兩個老朋友的這次會面，標(biāo)志著萬科集團(tuán)與中糧集團(tuán)的首個合作項目開始進(jìn)入實質(zhì)性階段。彼時，王石曾意味深長地表示，“這僅僅是一個開始”。

　　“我們和中糧的關(guān)系不錯，定向增發(fā)應(yīng)該會考慮他們的。”萬科證券部人士表示。

　　知情人士透露，此次對中糧定向增發(fā)價格約在5元/股，但具體增發(fā)數(shù)量目前仍屬絕對機(jī)密。

　　股權(quán)變更預(yù)期吸引了機(jī)構(gòu)的足夠關(guān)注。《大眾證券》獲悉，雖然曾持有巨倉的南方避險增值基金在萬科前一波行情中大幅套現(xiàn)，但這絲毫未影響保險、社保等一批重量級新投資者的熱情。

　　上述平安保險投資經(jīng)理承認(rèn)，平保配置了不少萬科。“為什么要買？理由很簡單，目前的價格便宜。短期內(nèi)萬科站在7塊錢是很可能的。” 他進(jìn)一步認(rèn)為，不排除部分對增發(fā)細(xì)節(jié)了解的先知先覺者提前加倉，“這幾天萬科和中糧地產(chǎn)的走勢很特別，脫離整個地產(chǎn)類股票。不出意外的話，定向增發(fā)的公告很快會披露。”

　　一旦控股權(quán)成功更疊，萬科逆市拿地的底氣將更足。

　　7月1日，萬科發(fā)布公告稱，2006年以來，公司新增開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積累計達(dá)372.6萬平方米，拿地的主要地區(qū)為長三角、京津地區(qū)、珠三角以及武漢地區(qū)。公告之后，萬科又與中糧集團(tuán)再度攜手，以5.87億元人民幣的價格摘得一幅位于佛山市南海區(qū)的逾11萬平方米的住宅用地。

　　萬科證券部人士透露，除了公告的外，還有很多土地其實已經(jīng)達(dá)成了意向，就等最后簽約。這當(dāng)中有很大一部分是一些實力不濟(jì)的地產(chǎn)商被迫將手中土地轉(zhuǎn)賣給萬科。“轉(zhuǎn)賣的土地肯定會有折扣，目前大約是七到八折。”

　　早在今年年初，萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮就曾表示，要在今年新增1000萬平方米左右的項目儲備。“1000萬？現(xiàn)在早就拿到1200萬平方米了。”王德勇透露。

　　當(dāng)調(diào)控將成為常態(tài)時，萬科為何敢于逆市加緊拿地？或許緣于其獨有的前瞻與及提前應(yīng)對的能力。

　　截止2006年6月底,萬科的土地儲備總量僅有1400萬平方米,折合百萬元市值624平方米。百萬元市值對應(yīng)儲備指標(biāo)低于金地集團(tuán)的930平方米，G棲霞的768平方米，G陽光的687平方米，更低于G華發(fā)的1187平方米。“不趁小開發(fā)商退出時迅速填補(bǔ)市場空白，以后將很難再有類似的機(jī)會獲得足夠開發(fā)的土地，尤其是對萬科這樣的大市值公司。”知情人士分析。

　　而與建設(shè)部關(guān)于90平方米/70%調(diào)控細(xì)則呼應(yīng)的一個趣聞是：早在2000年之前，萬科研究部門就得出結(jié)論，2015年中國戶均住宅面積不應(yīng)超過87平米，“替客戶考慮，客戶就不會棄你而去；不替客戶考慮，即使法律上無懈可擊，客戶卻跑了。”王石7月12日在萬科論壇的留言一語道破前瞻的必要。

　　王德勇表示，對于萬科這樣的公司，其實不必拘泥于一時的所謂利空或者細(xì)節(jié)。“只要抓住兩條就夠了：業(yè)績和戰(zhàn)略”。據(jù)悉，目前包括中信、中金、申萬、國泰君安在內(nèi)的主流機(jī)構(gòu)對萬科2006年和2007年的每股收益預(yù)期分別是0.48元、0.64元，年均增長率33%。

　　而就在截稿前一天的13日，萬科在深圳福田區(qū)福榮路以北的樓盤金域藍(lán)灣三期開盤，當(dāng)夜22時放號，售樓處長隊蜿蜒,而其售價比一、二期高出一倍,達(dá)16000元/平方米。

　　“一場暴風(fēng)雨過后，并非所有人家的籬笆都會倒掉。沒倒掉籬笆的一定是事先做好準(zhǔn)備的人家。”知情人士意味深長地表示。