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有買房意圖的人第一個(gè)要解決的問(wèn)題是買房還是租房。沒有經(jīng)驗(yàn)的人以為 買房一定比租房合算，因?yàn)樽夥扛冻龅淖饨鹗鞘詹换貋?lái)的，買房則是一筆投資，買 下的房子以后還可以賣出去，而且房子通常會(huì)升值。但是，買房還有種種費(fèi)用需要 考慮，其中包括銀行的利息，每年的地稅，房屋維修費(fèi)，保險(xiǎn)，買房時(shí)付出的closing費(fèi)， 未來(lái)賣房時(shí)要付出的6%的中介費(fèi)(假設(shè)不采用Sale by owner方式)等等。比如買20萬(wàn) 的房子，中介費(fèi)就達(dá)到12000元，不是個(gè)小數(shù)字。因此房地產(chǎn)界的規(guī)則是，如果房子 居住時(shí)間不超過(guò)3年，租房?jī)?yōu)于買房；如果居住時(shí)間在5-7年以上，買房?jī)?yōu)于租房。 然而，這一規(guī)則是極其粗糙的。不同時(shí)期銀行利息率有高有低(美國(guó)買房 貸款利息率最高時(shí)達(dá)18%，最低為5%)，每個(gè)人買房的首款有多有少，每月的Ц賭? 力有強(qiáng)有弱，此外還有房子的增值幅度大小等等因素。下面，我們分析幾個(gè)具體例 子，看看買房和租房相比究竟那一個(gè)更合算。 假設(shè)你打算在某高房?jī)r(jià)地區(qū)居住三年，并且你有兩種選擇：第一，花20萬(wàn) 美元買一個(gè)單睡房；第二，以每月1200的租金租同樣的房子。我們來(lái)計(jì)算一下，這 兩種決策，那一種更為合理。 假設(shè)銀行的貸款利息率是5%，買房首付4萬(wàn)，每月支付2500美元，房子的地 稅是房?jī)r(jià)的1%即2000元，房子的維護(hù)費(fèi)(包括水費(fèi))為每月100，保險(xiǎn)費(fèi)一年200。另 外，我們還假設(shè)房子的增值幅度為每年5%，個(gè)人在銀行中的存款利息率為3%，利息 收入按30%交稅。同樣的房子每月租金為1200美元。那么，如果采取買房方案，三年 之后，房子將達(dá)到23萬(wàn)以上，升值3萬(wàn)。但是買房手續(xù)費(fèi)(closing fee)3600，賣房 中介費(fèi)1萬(wàn)4以上。因此賣房?jī)羰杖爰s為1萬(wàn)2。另外，支付銀行的利息接近2萬(wàn)。三年 中交的房地產(chǎn)稅，維護(hù)費(fèi)和保險(xiǎn)近1萬(wàn)。不過(guò)利息和地產(chǎn)稅的一部分可以抵稅，數(shù)額 約為7600。另外，由于錢用于買房，因而損失了銀行存款利息，這個(gè)數(shù)額大約是6千， 去掉利息稅之后應(yīng)為4千。最后，收支相抵，凈付出約15800美元。相比之下，租房 的總付出高達(dá)43200美元。三年下來(lái)買房比租房要少付出大約2萬(wàn)7千美元。可見所謂 “三年之內(nèi)租房不如買房”的規(guī)則并非永遠(yuǎn)正確。 在不同的地方，房?jī)r(jià)同房租的比例是不一樣的，同樣是價(jià)值20萬(wàn)的房子， 有些地方的租價(jià)只有900元一月。此時(shí)，如果銀行利息上升到8%同時(shí)房屋增值率下降 到4%，那么三年之后買房賣房的結(jié)果將是凈支出接近3萬(wàn)2，而租房的支出為32400， 兩者相當(dāng)接近?？紤]到買房賣房通常要花幾個(gè)月的時(shí)間，這個(gè)過(guò)程不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力， 其間還有一些難以計(jì)算的開銷，比如臨時(shí)居所之類。因此，在這種情況下，買房不 如租房。 最后再做一個(gè)計(jì)算。假設(shè)你計(jì)劃在某地居住至少三年，三年之后你可能會(huì) 轉(zhuǎn)移到其他地方，也可能繼續(xù)在此地待下去。此時(shí)你感到很矛盾，如果長(zhǎng)期居住顯 然買大房子為好，如果短期居住，也許應(yīng)該租房。假設(shè)，你有兩個(gè)選擇，一個(gè)是每 月花800元租一個(gè)1000平方英尺的二居室，另一個(gè)是首付12萬(wàn)買一棟價(jià)值37萬(wàn)的2400平 方英尺的獨(dú)立別墅三年后再賣掉，其他條件與上面第一個(gè)問(wèn)題相同。那一種選擇更 佳？根據(jù)計(jì)算結(jié)果，買房賣房比租房省幾千元。因此，你可以放心地買一棟37萬(wàn)的 大房子，如果未來(lái)在此地長(zhǎng)期居住，當(dāng)然不錯(cuò)；即使居住三年，住一棟大別墅并不 比租小房子多花錢，但可以比住小房子獲得更多的享受。 |
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來(lái)自： 廣南子 > 《財(cái)經(jīng)觀察》
