【作者：王志綱】

　　不能再把反常當(dāng)正常

　　開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一段時(shí)間的陣痛和迷茫之后，肯定會(huì)使出渾身解數(shù)想出各種“堤內(nèi)損失堤內(nèi)補(bǔ)”，技術(shù)層面的小打小鬧終難成大器。“滄海橫流方顯英雄本色”，今后的 房地產(chǎn)不是沒(méi)有空間，而是商機(jī)無(wú)限，但房地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延都將發(fā)生根本性的變革

　　種種跡象表明，一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與中央政府之間的空前博弈正在展開(kāi)。有人不平、有人觀(guān)望、有人拍手、有人哀嘆、有人較勁、有人迷茫……但無(wú)論如何，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不得不追問(wèn)：此次宏觀(guān)調(diào)控往開(kāi)發(fā)商最不愿意看到的方向發(fā)展，房地產(chǎn)還能做嗎，明天的“奶酪”究竟在哪里呢？

　　房地產(chǎn)暴利時(shí)代不再

　　此次中央政府的宏觀(guān)調(diào)控與以往不同，既是與發(fā)展商之間一次面對(duì)面的博弈，同時(shí)也是一場(chǎng)只能贏不能輸?shù)牟┺?，如果說(shuō)以往的調(diào)控是揚(yáng)湯止沸，那么這次調(diào)控卻是釜底抽薪，對(duì)發(fā)展商最直接的后果是，就像一架轟鳴的攪肉機(jī)突然端到了發(fā)展商的宴席之上，一夜之間把發(fā)展商們長(zhǎng)達(dá)8年之久的盛宴與狂歡攪得七零八落。

　　為什么說(shuō)只能贏不能輸？放眼今天的中國(guó)，可以說(shuō)沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠像房地產(chǎn)這樣有如此豐厚的利潤(rùn)，以至于外地、外行、外資都一擁而入，以至于年年的福布斯排行榜上都擠滿(mǎn)了發(fā)展商的身影，這一方面說(shuō)明，隨著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)商機(jī)無(wú)限，但另一方面也預(yù)示著，當(dāng)一個(gè)行業(yè)所吸納的資金和資本到了無(wú)以復(fù)加的程度，勢(shì)必將影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局，弄不好會(huì)引起國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體性動(dòng)蕩。

　　早在此次宏觀(guān)調(diào)控之前，今天中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問(wèn)題，也不是某一個(gè)專(zhuān)家能夠解釋清楚的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，而是一個(gè)關(guān)乎全局的政治問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的戰(zhàn)略性問(wèn)題。長(zhǎng)達(dá)近10年的暴利催肥了無(wú)數(shù)發(fā)展商的腰包，造就了層出不窮的地產(chǎn)大鱷，但由于供求關(guān)系的巨大失衡，房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下，也使得極少數(shù)人的財(cái)富建立在對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)財(cái)富和心態(tài)的不平衡之上，而這種情況對(duì)旨在構(gòu)建和諧社會(huì)的中央政府來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是非常不愿意看到的。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成了影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)肺瘤細(xì)胞，由于地產(chǎn)的暴利，地方政府與銀行也毫不猶豫地卷入其中，政府靠地價(jià)支撐財(cái)政，靠房?jī)r(jià)支撐GDP的高速增長(zhǎng)，銀行則看中了在一個(gè)景氣周期里房貸的穩(wěn)定收益，于是風(fēng)借火勢(shì)，火助風(fēng)勢(shì)，只要樓市不崩盤(pán)，哪個(gè)地方政府也不愿意承認(rèn)自己的房?jī)r(jià)高了，潛分詞是，一些地方政府、銀行與發(fā)展商之間已經(jīng)形成了強(qiáng)大的利益聯(lián)盟，這也是為什么屢次宏觀(guān)調(diào)控都無(wú)疾而終之用，如此再“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”地調(diào)控下去，一旦洪水決堤，后果不堪設(shè)想。

　　建立新的財(cái)富分配法則

　　在“國(guó)六條”中，最令發(fā)展商們不能接受的是“70%的90平方米戶(hù)型”的量化指標(biāo)，認(rèn)為是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的做法，是開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒車(chē)。但我認(rèn)為，在中國(guó)這樣一個(gè)國(guó)情極其特殊的國(guó)家，必要時(shí)不能排除行政手段的干預(yù)，甚至要將這種指標(biāo)的落實(shí)直接與地方政府官員的政績(jī)考核掛鉤，治重疴必須下猛藥，這次中央政府重拳出擊雖是不得已而為之，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看利大于弊。

　　“70%的90平方米戶(hù)型”指標(biāo)的出臺(tái)其實(shí)意味著中央政府對(duì)房地產(chǎn)的理解發(fā)生了深刻的變化。房地產(chǎn)不是普通的大宗商品，它至少具備三大屬性：其一是商品屬性，需求決定價(jià)格；其二是公共產(chǎn)品，即使在西方發(fā)達(dá)國(guó)家也非常注重廉價(jià)房的建設(shè)，因?yàn)樽≌苯雨P(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是政府維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障弱勢(shì)群體的重要依托；其三是投資屬性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)有很大的增值空間。

　　正因?yàn)檫@三大屬性的并存，看著火箭般上升的房?jī)r(jià)，于是才出現(xiàn)了使用購(gòu)買(mǎi)、超前性購(gòu)買(mǎi)、恐慌性購(gòu)買(mǎi)和投資投機(jī)購(gòu)買(mǎi)幾股洪流的同時(shí)共振，那些買(mǎi)不起房子的人也想一步到位，生怕以后再也買(mǎi)不起房子，甚至幾代人勒緊褲腰帶也要為兒孫在大城市購(gòu)買(mǎi)一套房子，結(jié)果需求無(wú)限擴(kuò)張，使原本就供求嚴(yán)重失衡的房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，以至于民怨沸騰，出現(xiàn)了令西方國(guó)家都感到不可思議的奇特景象。其根本原因就在于長(zhǎng)期以來(lái)我們過(guò)于看重住宅的商品屬性，而忽略了住宅的公共屬性。

　　這次中央政府的宏觀(guān)調(diào)控是一個(gè)信號(hào)，它說(shuō)明政府正在試圖改變以往那種把解決人民大眾的安居樂(lè)業(yè)問(wèn)題一股腦兒往商品市場(chǎng)推的做法，有意強(qiáng)化住宅物業(yè)的公共產(chǎn)品屬性及其居住功能，而淡化其商品屬性和投資功能，從而解決長(zhǎng)治久安的問(wèn)題。

　　原來(lái)幾乎80%的發(fā)展商都盯著具有高額利潤(rùn)的市場(chǎng)，滿(mǎn)足了少數(shù)社會(huì)財(cái)富階層投資和投機(jī)的需求，以至可以看到許多新建的高檔樓盤(pán)，黑燈瞎火成了鬼城，一打聽(tīng)全賣(mài)完了卻沒(méi)有人住。而另一方面中低收入者要么望樓興嘆，要么被裹脅其中，祖宗三代傾其所有，就此背上了沉重的銀行債務(wù)。這種一面捆著草，一面餓著牛的現(xiàn)象不僅是社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，而且加劇了社會(huì)矛盾和人們的心理失衡。如果“70%的90平方米戶(hù)型”這一強(qiáng)制性措施真能夠落實(shí)，則可以大大增加對(duì)中低收入尤其是城市白領(lǐng)們（對(duì)房?jī)r(jià)最敏感、反應(yīng)最強(qiáng)烈的一群）購(gòu)房的供應(yīng)量，對(duì)普通市民住房的供應(yīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供略大于求，這時(shí)價(jià)格自然會(huì)降下來(lái)。而開(kāi)發(fā)商只能是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，30%的豪宅市場(chǎng)隨行就市，即便價(jià)格再高也是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，對(duì)國(guó)計(jì)民生的影響不大。

　　在新的政策環(huán)境下，發(fā)展商不能再對(duì)未來(lái)抱任何僥幸心理，不能再把反常當(dāng)正常，要知道“坐地日行八萬(wàn)里、日進(jìn)百萬(wàn)金”的時(shí)代從此一去不復(fù)返了，發(fā)展商必須學(xué)會(huì)怎樣做一個(gè)真正的好孩子，怎樣與時(shí)俱進(jìn)去開(kāi)拓新的生存空間。

　　尋找明天的“奶酪”

　　那么，利潤(rùn)空間受到空前擠壓的發(fā)展商將去往何方，明天的奶酪在哪里？我認(rèn)為是“泛地產(chǎn)”。泛地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，其深層次的背景是中國(guó)特色的國(guó)土整治。

　　今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將出現(xiàn)巨大的分化，一方面政府會(huì)允許20%到30%的高檔住宅開(kāi)發(fā)，這部分市場(chǎng)依然會(huì)按照商品的市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，有什么樣的需求就有什么樣的價(jià)格，反正是周瑜打黃蓋，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨；另一方面政府會(huì)大力引導(dǎo)廉價(jià)房的建設(shè)以解決社會(huì)民生問(wèn)題，這同時(shí)也意味著中國(guó)房地產(chǎn)由住宅地產(chǎn)市場(chǎng)化主導(dǎo)的時(shí)代將逐漸退出歷史的舞臺(tái)，3/4的常規(guī)地產(chǎn)發(fā)展商將會(huì)淘汰出局，隨著住宅純粹市場(chǎng)化空間的縮小，每個(gè)發(fā)展商都必須重新思考新的戰(zhàn)略抉擇。

　　應(yīng)該看到，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)仍然是一股積極的力量，不能徹底地否定，隨著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的作用仍不容忽視，但在中國(guó)這樣一個(gè)特殊的社會(huì)也不能放任自流，關(guān)鍵在于政府如何利用看得見(jiàn)的手去引導(dǎo)一個(gè)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　可以想象，隨著新政的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一段時(shí)間的陣痛和迷茫之后，肯定會(huì)使出渾身解數(shù)想出各種“堤內(nèi)損失堤內(nèi)補(bǔ)”的辦法，比如用商業(yè)面積來(lái)彌補(bǔ)住宅地產(chǎn)的利潤(rùn)等，但對(duì)于一個(gè)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，技術(shù)層面的小打小鬧終難成大器。“滄海橫流方顯英雄本色”，與今天發(fā)展商普遍感到的陣陣寒意恰恰相反，今后的房地產(chǎn)不是沒(méi)有空間，而是商機(jī)無(wú)限，但房地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延都將發(fā)生根本性的變革。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化背景下的城市群整合為今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了足夠的想象空間。以正在裂變中的長(zhǎng)三角城市群和珠三角城市群為例，未來(lái)這兩大城市群有可能成長(zhǎng)為世界級(jí)的都市群，隨著城市群內(nèi)部各個(gè)城市的協(xié)同發(fā)展，原來(lái)那種小而全、大而全的發(fā)展模式已經(jīng)行不通了，城市之間的分工協(xié)作和經(jīng)濟(jì)融合將不斷加速，這些都為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)以外提供了全新的舞臺(tái)。

　　對(duì)于中心城市而言，隨著城市化的高速推進(jìn)，土地資源越來(lái)越緊張，原來(lái)那種粗放式的城市開(kāi)發(fā)模式已走到盡頭，這就要求發(fā)展商要不斷升級(jí)原有的地產(chǎn)形態(tài)，學(xué)會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市功能的變遷結(jié)合起來(lái)，探索各種復(fù)合形態(tài)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，最大限度地為城市增加價(jià)值。因此，開(kāi)發(fā)商只有擺脫千軍萬(wàn)馬同擠獨(dú)木橋的狹義地產(chǎn)，才能找到新的出路。

　　實(shí)際上，中國(guó)特色的國(guó)土整治的帷幕已經(jīng)拉開(kāi)了。中央“十一五”規(guī)劃中一再?gòu)?qiáng)調(diào)的建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村就是中國(guó)特色的國(guó)土整治。

　　此次中央宏觀(guān)調(diào)控的歷史意義將不限于一時(shí)一地，對(duì)一個(gè)有進(jìn)取心的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，既是一次痛苦的磨煉，也將是一次全新的契。發(fā)展商只要順應(yīng)時(shí)勢(shì)，調(diào)整戰(zhàn)略，再造自身的核心能力，敢于率先走出傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狹小天地，那么壞事就能變成好事。道理很簡(jiǎn)單，隨著中國(guó)國(guó)土整治運(yùn)動(dòng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的提速，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的機(jī)遇，一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，也往往意味著另一個(gè)時(shí)代的悄悄開(kāi)始。（作者系王志綱工作室首席戰(zhàn)略顧問(wèn)）