波動周期與頻率

　　為何房地產(chǎn)容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和金融危機呢？因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)又屬于捆綁型關(guān)系，地產(chǎn)金融風(fēng)險會過分集中在商業(yè)銀行體系；房地產(chǎn)具有實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兼有的特性，同時兼有投資和消費的功能，房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟(jì)特性相對比較隱蔽。

　　正是房地產(chǎn)這些屬性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成了國民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，然而這只羊既能把經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。

　　當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是無序的、不可把握的，更不是什么桀驁不遜的怪物，具有自身的規(guī)律性和客觀性，是可預(yù)測和管理的。

　　管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵是要建立監(jiān)測、防范和預(yù)警機制，要特別注意其周期的規(guī)律和危機前的征兆，做到防患于未然。

　　市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)均具有很強的規(guī)律性，當(dāng)然由于各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地域環(huán)境、文化生活等情況不同，房地產(chǎn)波動周期和頻率也不盡相同，甚至差別很大。如美國的房地產(chǎn)波動周期一般為20年，10年左右為上升期，10年左右為下滑期；日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危機、經(jīng)濟(jì)危機除外)；中國臺灣地區(qū)5～6年為一個周期，其中4年左右為上升期。

　　中國內(nèi)陸房地產(chǎn)也有一定的周期性，要發(fā)現(xiàn)其波動頻率還要從其發(fā)展經(jīng)歷上進(jìn)行分析。

　　中國房地產(chǎn)周期波動可劃分為四個時期：即1979年～1985年為復(fù)蘇期，1986年～1990年為發(fā)展期，1991年～1998年是增長和宏觀調(diào)控期，1999至今為高速增長期。

　　在復(fù)蘇期，由于中國改革開放剛剛開始，市場經(jīng)濟(jì)開始發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還具有很強的計劃經(jīng)濟(jì)特色，很不成熟，到1985年才有了快速發(fā)展，但1986年又很快回落，這期間增長期為6年，下滑期為1年；在發(fā)展期，房地產(chǎn)已相對成熟，也迎來了真正意義上的快速發(fā)展，并很快達(dá)到高峰，但1989年下半年開始全面下滑，次年到了谷底，這期間增長期為3年，下滑期為2年半；在高速增長期和宏觀調(diào)控期，中國房地產(chǎn)迎來了第一次繁榮，1991年房地產(chǎn)開始提升，1992年、1993年極度膨脹，1994年開始回落，1997年回到谷底(這次回落引發(fā)諸多問題，雖然部分問題最終得到了控制，卻留下很多后遺癥)，這期間增長期為3年，下滑期為5年；1999年后中國房地產(chǎn)迎來它的黃金期，自1999年至今連續(xù)7年高速增長，幅度之大、地域之廣、態(tài)勢之強可謂史無前例。

　　很多專家認(rèn)為中國的房地產(chǎn)周期頻率，大約是5年發(fā)展，2年低落，7到8年為一個周期。但從實際情況分析來看，結(jié)果未必如此，而今已持續(xù)增長了7年。由此可見中國的房地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，市場經(jīng)濟(jì)并不成熟完善，與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比還具有不確定性。但從房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程我們可以看出，房地產(chǎn)各階段的起伏周期均未超過10年，而且衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期比較長。

2009年是低谷臨界點

　　連續(xù)7年的高速增長，通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)來看，中國房地產(chǎn)將面臨周期性的低潮：2009年中國房地產(chǎn)將迎來回落期，而且幅度還會很大。得出這一推論的主要依據(jù)如下。

　　其一，政府希望通過宏觀調(diào)控抑制經(jīng)濟(jì)過熱，實現(xiàn)軟著陸。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起伏期與中國國民經(jīng)濟(jì)波動基本相吻合，而目前中國經(jīng)濟(jì)增長正呈現(xiàn)放緩的趨勢。國家大幅調(diào)低投資增長目標(biāo)與投資增長率，將為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得休整的時間。

　　其二，中國的房地產(chǎn)價格已趨近峰頂。據(jù)美國商務(wù)部發(fā)布的報告，2003年中期，美國的單棟新建住房的全美中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。在我國，與美國單棟住宅同性價比的住宅就是別墅，按照上海和北京的當(dāng)前價格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r格均在500萬～800萬元，大約是美國平均水平的2至4倍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海的房地產(chǎn)價格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模只占全國5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國的近20%。這與上世紀(jì)80年代末的日本東京有相似之處。

　　其三，中國的房價收入比過高。房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。

　　其四，2005年下半年始房地產(chǎn)交易量有所回落。2005年上半年，在我國中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)的同時，高價位、大套型住房成交量下降較大，商品住宅成交總量下降，空置房面積增加。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年1~6月全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅。

　　目前來看，中國房地產(chǎn)還有一段時間的小幅度增長期，再加上2008年的奧運會是我國的一件大事，為了社會安定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，國家會采取一切必要的措施保障經(jīng)濟(jì)安全，奧運經(jīng)濟(jì)也將在一定程度上帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此在未來的兩年，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會有所加強，房價增長的勢頭會得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面臨下滑的趨勢。

　　對此，國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上實施了較為科學(xué)合理的利率、匯率政策，同時在加強土地市場化供應(yīng)、規(guī)范政府行為上做了努力，并積極探索稅制改革和加大金融監(jiān)管力度。這些措施都對防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險起到了積極作用，并取得了初步成效。