很多人在前段時間認為，杭州樓市能否從目前的冰封時期轉(zhuǎn)暖，關鍵看下半年。時間已經(jīng)進入了８月，市場究竟怎么樣了？ 杭州，這個在前些年獨領風騷的"中國樓市晴雨表"，在下半年的變局中上演的將是一出喜劇，還是慘劇？

據(jù)了解，目前杭州的一手房市場在僵持了一段時間之后，不得不開始打出"降價牌"，通過種種營銷策略爭取盡快

一手房市場：能賣掉需要有理由

從"國八條"實行以來，杭州樓市陷入低迷已有4個多月，開發(fā)商、炒房者等有關利益群體從早先的漫不在乎，到開始擔心，到進入僵持階段，最后發(fā)展到悄悄打折。一些開發(fā)商最終屏不牢了，原先還把房子當成寶，玩一些"惜售"的花招，現(xiàn)在也開始為能不能賣出去感到憂慮，不得不降價銷售。和從前那種不管什么地段、什么品質(zhì)，只要是個房子都是一通瘋搶的情況形成鮮明對比的是，目前杭州房子賣不動很平常，能賣掉則需要一定的理由。

５月底，杭州東部下沙一樓盤以４３００元/平方米均價開盤，該價格比周邊樓盤低１０％左右，因此一舉成為６月份全市樓盤銷售冠軍，目前該樓盤成交量已超２００套。此外，其它一些銷售情況比較好的也都是具有一定的"價底優(yōu)勢"，快速搶占市場。相反，那些還沒有認清形勢的高價樓盤，有的甚至是建筑品味底下、設計理念落后的樓盤，原本以為憑著從前那股熱潮，不在建筑設計上作大的投入一樣可以賣個好價錢，如今就陷入了漲不得，又不敢跌的尷尬境地。一些樓盤相當長一段時間賣不動。有的樓盤還出現(xiàn)了后開房售價比從前的低，以致引起前期買房人不滿的現(xiàn)象。

進入８月以來，杭州商品房成交量主要集中在城郊少數(shù)幾個價位相對較低的樓盤。杭州市中心高價商品房成交量寥寥無幾。有專家指出，杭州房價虛高，市中心高價房正是這"虛高"的最頂尖處。尤其是那些早年間協(xié)議出讓獲得土地的項目，成本不高，暴利驚人，價格翻跟頭般往上漲。要擠泡沫，市中心高端房擠出來的泡沫量會是最大的。

過去熱銷時期越來越少的樓盤廣告如今頻頻見諸報端。前段時期被炒得很熱的買房送車、買房打折之類的已不再能打動人。市面上還出現(xiàn)了內(nèi)部員工價，據(jù)傳公司內(nèi)部員工買房可以打到８折。開發(fā)商正在想出各種各樣的招數(shù)來托市，故弄玄虛營造"房源緊缺"的老套路依然在使用。有的樓盤還沒有開盤已經(jīng)"神秘"地放出風來－－我們最好的房源都被預訂了，全是"領導"的。

據(jù)統(tǒng)計，房產(chǎn)新政對杭州市的房地產(chǎn)稅收影響開始顯現(xiàn)，６月份全市房地產(chǎn)企業(yè)稅收入庫僅為２．８９億元，同比下降１４．５％，首度出現(xiàn)了兩位數(shù)的負增長。

二手房：小幅回升屬正常價格波動

據(jù)統(tǒng)計，對市場最為敏感的二手房７月的總成交量與上月相差無幾，環(huán)比上升了７．０４％。二手房綜合成交均價出現(xiàn)小幅回升，環(huán)比回升了１．７８個百分點，均價為８５６２元/平方米。

杭州市經(jīng)濟信息中心的蔡麗鋒分析認為，本月價格的回調(diào)，是基于市場交易格局轉(zhuǎn)變的正常價格波動，在接下去的幾個月內(nèi)，這種價格的上下浮動可能會反復出現(xiàn)。

７月杭城二手房市場觀望氣氛有所緩解，賣家的"降價讓步"仍在繼續(xù)，交易價格松動余地較大，部分自住買家正在考慮適時購入。但從整體來看，７月市場情況并無明顯好轉(zhuǎn)。

據(jù)杭州市經(jīng)濟信息中心觀測，７月成交的房源與上幾個月相比，呈現(xiàn)出年份新，面積小的特點，這也是平均成交單價在個案降價的同時仍然有所上升的主要原因。７月成交房源以次新房為主，平均房齡由上月的１１年重新上升為１０年，房齡３年以下的由上月的６．９６％上升到１０．７９％，次新房的成交量復蘇帶動了價格的回調(diào)。房齡６－１０年的房源交投活躍，成交比重上升到４６．０４％。從成交房源的面積分布來看，７月成交房源面積重心明顯下移，８０平方米以下的房源比重由上月的６７．２２％增加到７８．４８％。其中４５平方米以下的房源成交增長特別明顯，占到２２．１５％，多為七、八十年代的老房改房和近幾年的單身公寓。由于７月成交房源年份新的比較多，因此１２１－１４０平方米的房源也有了一定的增長。

出現(xiàn)"有理由的漲"和"有理由的跌"

有專家認為，在一個城市同一個區(qū)域，由于房子的設計、建筑品質(zhì)以及居住人員結(jié)構(gòu)等不同因素，不同的樓盤有一定差價，這才是合理的現(xiàn)象。而過去杭州樓市，只要是同一地段，不管什么房子價格都相差不大，杭州最成熟的住宅區(qū)城西有的項目建筑質(zhì)量極差，經(jīng)常出現(xiàn)水泥脫落、故障停電等現(xiàn)象，也隨著整個區(qū)域的趨熱漲到８０００多元一平米。這種不管什么地段什么品質(zhì)都一律"漲價沒商量"的現(xiàn)象，正說明了過去杭州樓市存在的不理性和泡沫化。根據(jù)房源特征不同，出現(xiàn)"有理由的漲"和"有理由的跌"才是市場的合理表現(xiàn)，是今后房地產(chǎn)業(yè)大勢所趨。

據(jù)杭州市經(jīng)濟信息中心介紹，杭州目前部分區(qū)塊一手商品房價格出現(xiàn)區(qū)域性下降，甚至有同一樓盤開盤價低于前期售價的現(xiàn)象，并進一步波及了同一區(qū)域二手房價格走勢。從目前各區(qū)域二手房成交單價來看，房價升降交錯，基本上根據(jù)區(qū)域內(nèi)成交房源特征的不同而表現(xiàn)出不同的價格走向。

過去幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)、房價漲勢迅猛的濱江四橋復興望江門一帶，進入下半年以來呈現(xiàn)出一定的價格下降幅度。

蔡麗鋒預計，近幾個月區(qū)域成交均價的變動幅度都會比較大，經(jīng)過幾個月的調(diào)整市場價格才能達到相對的穩(wěn)定。有關人士指出，這種穩(wěn)定，可能是喜劇的啟幕，也完全可能拉開大幕后爬出"貞子"，演出一場讓一些人午夜驚魂的慘?。ㄍ辏?/P>